Лекция 6. Оценивание стоимости участка, здданий и сооружений

ПЛАН

6.1 Теоретические аспекты признания земельных участков и других объектов составляющими потенциала предприятия

6.2 Особенности оценки земельных участков, зданий и сооружений

6.3 Методические основы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений

6.4 Оценка стоимости объектов недвижимости

Формульный инструментарий

6.1 Теоретические аспекты определения земельных участков и других объектов составляющих потенциал предприятия

Механизм признания земельных участков и объектов недвижимости составляющими потенциала предприятия:

1. Стоимость земельного участка, зданий и сооружений определяется специфической полезностью, уникальностью, долговечностью, местом расположения, а также количеством рыночных предложений. Алгоритм определения стоимости земли или недвижимости тесно переплетается с юридическими процедурами, которые формируют, определяют, регламентирует или обслуживают отношения собственности на эти объекты;

2. Согласно с ресурсным подходом стоимость потенциала предприятия равна сумме затрат (или стоимостей) всех ресурсно-имущественных элементов;

3. Согласно организационно-функциональному подходу стоимость потенциала предприятия определяется способностью материально-технических и социально-трудовых элементов предпринимательской деятельности выполнять производственно-коммерческие функции;

4. Возможности отдельно взятого земельного участка, здания или сооружения, как и их рыночная стоимость существенно отличаются от интегральных возможностей в составе целого земельно-имущественного и социально-организационного комплекса;

5. Возможности результативного использования земельных ресурсов, зданий и сооружений выступают инертными или основополагающими компонентами общей динамической совокупности элементов потенциала предприятия.

Табл. 6.1. Принципы определения стоимости земельного участка

6.2 Особенности оценки земельных участков, зданий и сооружений

Последовательность оценки стоимости земельных участков:

1. как фактор и условие производства земля имеет ряд особенностей, которые влияют на специфику её денежной оценки. В первую очередь она не является результатом предыдущего труда, пространственно ограничена, имеет постоянное местонахождение, не замещается другими средствами производства, имеет физическую долговечность и при правильном использовании не изнашивается, обеспечивает стабильную прибыль и меньший коммерческий риск, по сравнению с альтернативными вариантами капитальных вложений;

2. к площади земельного участка, что оценивается, принадлежат участки, которые заняты строениями, рабочими и вспомогательными сооружениями; участки, необходимые для их содержания, санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, которые принадлежат предприятию;

3. цены на земельные участки, которые определяются в процессе экспертной оценки, не могут в полном объёме соответствовать общепринятой концепции рыночной стоимости. Поэтому их часто называют «условно рыночные», «рыночная стоимость с учётом ограничений экономического и гражданско-правового характера», а также «оценочная стоимость», относительно возможной цены, по которой на дату оценки заключается соглашение относительно изменения собственника участка, условия собственности или условия использования собственности при подписании гражданско-правовых соглашений;

4. в зависимости от методических особенностей оценки стоимости земельные участки предприятий выделяются в две группы: участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями и сооружениями; участки, занятые объектами социального назначения (дома культуры, больницы, отели, общежития, дома отдыха и т.п.).

Табл. 6.2 Сравнительные характеристики нормативно-денежной и экспертной оценок земельных участков

6.3Методические основы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений

Классификация подходов к оценке стоимости земельных участков, зданий и сооружений:

1. Метод остатка для земли – рассматривает весь доход, который относится к земельному участку, как остаточный. Используется при оценке земельного участка с улучшением неосвоенного участка, предназначенного для коммерческого использования.

2. Метод капитализации земельной ренты – состоит в определении стоимости земельного участка с помощью коэффициента капитализации доходов от сдачи их в аренду.

3. Метод сопоставимых продаж – основывается на сравнении оцениваемого участка земли с объектами-аналогами, недавно проданными на рынке. При использовании этого метода предусматривается сопоставление продаж нескольких объектов-аналогов, поэтому стоимость объекта оценки определяется как медианное или модальное (наиболее распространённое) значение полученных результатов.

4. Метод соотношения – состоит в делении общей цены продажи аналогичного земельно-имущественного комплекса на две составляющие – цену зданий и сооружений и цену земельного участка.

5. Метод затрат на освоение – основывается на принципе дополнительной производительности, а алгоритм оценки основан на методе дисконтирования денежных потоков и соответствует порядку расчёта чистой приведённой стоимости.

6.4 Оценка стоимости объектов недвижимости

Табл. 6.3 Классификация объектов недвижимости