Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Лекция 6. Оценивание стоимости участка, здданий и сооружений
|
|
ПЛАН
6.1 Теоретические аспекты признания земельных участков и других объектов составляющими потенциала предприятия
6.2 Особенности оценки земельных участков, зданий и сооружений
6.3 Методические основы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений
6.4 Оценка стоимости объектов недвижимости
Формульный инструментарий
6.1 Теоретические аспекты определения земельных участков и других объектов составляющих потенциал предприятия
Механизм признания земельных участков и объектов недвижимости составляющими потенциала предприятия:
1. Стоимость земельного участка, зданий и сооружений определяется специфической полезностью, уникальностью, долговечностью, местом расположения, а также количеством рыночных предложений. Алгоритм определения стоимости земли или недвижимости тесно переплетается с юридическими процедурами, которые формируют, определяют, регламентирует или обслуживают отношения собственности на эти объекты;
2. Согласно с ресурсным подходом стоимость потенциала предприятия равна сумме затрат (или стоимостей) всех ресурсно-имущественных элементов;
3. Согласно организационно-функциональному подходу стоимость потенциала предприятия определяется способностью материально-технических и социально-трудовых элементов предпринимательской деятельности выполнять производственно-коммерческие функции;
4. Возможности отдельно взятого земельного участка, здания или сооружения, как и их рыночная стоимость существенно отличаются от интегральных возможностей в составе целого земельно-имущественного и социально-организационного комплекса;
5. Возможности результативного использования земельных ресурсов, зданий и сооружений выступают инертными или основополагающими компонентами общей динамической совокупности элементов потенциала предприятия.
Табл. 6.1. Принципы определения стоимости земельного участка
| Название принципа | Краткая характеристика | Пояснение |
| Полезности | Определяется зависимостью стоимости объекта оценки от его способности удовлетворять требования собственников | В экономической практике полезность определяется величиной, надёжностью и сроками денежного потока от использования объекта в хозяйственных целях. |
| Замещения | Базируется на возможности альтернативного выбора покупателей объектов недвижимости или земельных участков (приблизительно однородных по своей полезности), и означает, что стоимость отдельного объекта зависит от наличия на рынке и общего количества объектов-аналогов. | Наиболее полно реализуется при условии размещения новостроек в районах массового жилищного строительства. |
| Ожидания | Означает, что стоимость объекта непосредственно зависит от суммы выручки, которую ожидает получить теперешний собственник имущества от последнего соглашения перепродажи. | Например, при определении стоимости земельного участка в зоне жилищного строительства нужно учесть возможную сумму арендной платы и сроки её оплаты в случае строения жилищного здания. |
| Элиминирования | Определяет необходимость учёта вклада каждого из всего спектра факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки. | Стоимость недвижимости определяется такими основными факторами: чистой стоимостью земельного участка и чистой стоимостью всех сооружений на нём (с учётом их технического оснащения). Используется для определения избыточных или недостающих улучшений земельных участков. |
| Продолжение таблицы | ||
| Сбалансированности | Определяет необходимости поиска оптимального состава всех компонентов производственно-хозяйственных систем для каждого типа землепользования, что обуславливает максимальную стоимость недвижимости. | Сбалансированность достигается в случае, когда типу объекта оценки соответствует оптимальная комбинация других окружающих (в рамках района) объектов недвижимости или земельных участков. Сбалансированность нарушается, если отдельные объекты характеризуются избыточными или недостаточными улучшениями по сравнению со средним районным уровнем. |
| Распределения | Означает, что физические элементы недвижимости или права на использование земельных участков можно распределять или объединять в разные комбинации, которые позволяют достичь наибольшей их стоимости. | Данный принцип проявляется через динамичность земельного рынка и рынка недвижимости. |
| Рыночный | Определяет зависимость стоимости объекта оценки от уровня рыночных цен на него. | Отображает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости или земельных участках, при условии рыночного развития общества и природной ограниченностью предложений таких объектов. |
| Окружения | Состоит в необходимости согласования архитектурной однородности и соответствующего характера землепользования, что позволяет достичь максимальной стоимости. | Данный принцип проявляется через местные рынки и практически реализуется в прогрессии или регрессии стоимости объекта оценки. |
| Наилучшего и эффективного использования | Означает, что при оценке стоимости объектов недвижимости или земельных участков из возможных вариантов их хозяйственного использования выбирается тот, который позволяет максимально реализовать функциональные возможности объектов. | Этот принцип как-бы обобщающий для оценки объектов недвижимости, также позволяет наиболее полно учесть их потенциал при оценке стоимости. |
6.2 Особенности оценки земельных участков, зданий и сооружений
Последовательность оценки стоимости земельных участков:
1. как фактор и условие производства земля имеет ряд особенностей, которые влияют на специфику её денежной оценки. В первую очередь она не является результатом предыдущего труда, пространственно ограничена, имеет постоянное местонахождение, не замещается другими средствами производства, имеет физическую долговечность и при правильном использовании не изнашивается, обеспечивает стабильную прибыль и меньший коммерческий риск, по сравнению с альтернативными вариантами капитальных вложений;
2. к площади земельного участка, что оценивается, принадлежат участки, которые заняты строениями, рабочими и вспомогательными сооружениями; участки, необходимые для их содержания, санитарно-защитные зоны объектов, технические и другие зоны, которые принадлежат предприятию;
3. цены на земельные участки, которые определяются в процессе экспертной оценки, не могут в полном объёме соответствовать общепринятой концепции рыночной стоимости. Поэтому их часто называют «условно рыночные», «рыночная стоимость с учётом ограничений экономического и гражданско-правового характера», а также «оценочная стоимость», относительно возможной цены, по которой на дату оценки заключается соглашение относительно изменения собственника участка, условия собственности или условия использования собственности при подписании гражданско-правовых соглашений;
4. в зависимости от методических особенностей оценки стоимости земельные участки предприятий выделяются в две группы: участки промышленной зоны, застроенные в основном производственными зданиями и сооружениями; участки, занятые объектами социального назначения (дома культуры, больницы, отели, общежития, дома отдыха и т.п.).
Табл. 6.2 Сравнительные характеристики нормативно-денежной и экспертной оценок земельных участков
| Нормативно-денежная оценка | Экспертная оценка |
| Земельный участок рассматривается отдельно от объектов недвижимости, расположенных на нём. | Земельный участок рассматривается как единый земельно-имущественный комплекс, т.е. вместе с объектами недвижимости. |
| Учитывает земельные улучшения, сделанные за пределами земельного участка. | Учитывает земельные улучшения, сделанные как за пределами земельного участка, так и внутри. |
| Ориентирована на типовые характеристики и средне-нормативные условия производства. | Ориентирована на индивидуальные характеристики и условия эксплуатации земельного участка. |
| Оперирует потенциальным (нормативным) арендным доходом. | Оперирует реальным арендным доходом. |
| Не учитывает конъюнктуры рынка и экономическую ситуацию в стране. | Учитывает реальную социально-экономическую ситуацию, которая сложилась на дату оценки. |
| Стоимость производная от площади земельного участка. | Стоимость производная от показателей доходности вида деятельности, локализованного в пределах участка. |
| Носит только нормативный характер. | Носит рыночный характер. |
| Не стимулирует повышение эффективности производства и рациональное землепользование. | Стимулирует оптимизацию показателей эффективности ведения бизнеса и землепользования. |
6.3Методические основы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений
Классификация подходов к оценке стоимости земельных участков, зданий и сооружений:
1. Метод остатка для земли – рассматривает весь доход, который относится к земельному участку, как остаточный. Используется при оценке земельного участка с улучшением неосвоенного участка, предназначенного для коммерческого использования.
2. Метод капитализации земельной ренты – состоит в определении стоимости земельного участка с помощью коэффициента капитализации доходов от сдачи их в аренду.
3. Метод сопоставимых продаж – основывается на сравнении оцениваемого участка земли с объектами-аналогами, недавно проданными на рынке. При использовании этого метода предусматривается сопоставление продаж нескольких объектов-аналогов, поэтому стоимость объекта оценки определяется как медианное или модальное (наиболее распространённое) значение полученных результатов.
4. Метод соотношения – состоит в делении общей цены продажи аналогичного земельно-имущественного комплекса на две составляющие – цену зданий и сооружений и цену земельного участка.
5. Метод затрат на освоение – основывается на принципе дополнительной производительности, а алгоритм оценки основан на методе дисконтирования денежных потоков и соответствует порядку расчёта чистой приведённой стоимости.
6.4 Оценка стоимости объектов недвижимости
Табл. 6.3 Классификация объектов недвижимости
| № п/п | Классификационный признак | Разновидности |
| по уровню самостоятельности функционирования | -самодостаточная недвижимость; -частично связанная недвижимость; -подчинённая недвижимость. | |
| по характеру рынка | -недвижимость с ограниченным рынком; -недвижимость со свободным рынком; -внерыночная недвижимость. | |
| по элементному составу | -здание; -сооружение, жилые дома; -незавершённое строительство. | |
| в зависимости от функционального назначения | -специальная недвижимость; -типовая недвижимость; -уникальная недвижимость. | |
| в зависимости от уровня доходности | -доходная недвижимость; -инвестиционная (бездоходная) недвижимость; -недвижимость неопределённой доходности. | |
| по юридическому статусу | -недвижимость, занятая собственником; -специализированная недвижимость; -недвижимость под залог. | |
| по функциональному назначению | -капитальные; -временные объекты недвижимости. | |
| в зависимости от уровня завершённости | -функционирующая недвижимость -недвижимость в стадии строительства; -завершённая, но не функционирующая недвижимость. |
Date: 2015-07-17; view: 516; Нарушение авторских прав