Формульный инструментарий. 1.Действительный валовой доход: ДВД = ПВД – В

1.Действительный валовой доход: ДВД = ПВД – В

ПВД –потенциальный валовой доход;

В –величина возможных затрат.

2. Чистый операционный доход: ЧОД = ДВД - ОВ

ДВД - действительный валовой доход;

ОВ - операционные затраты.

3. Чистый операционный доход, который приходится на здания

ЧОДздан = Вздан *Ккап здан

Вздан - текущая стоимость зданий и сооружений;

Ккап здан – коэффициент капитализации для зданий и сооружений;

4.Остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли:

Вз = ЧОДз/Кз

ЧОДз - чистый операционный доход, который приходится на земельный участок;

Кз - коэффициент капитализации для земли.

Задачи

Пример 1. Технологическая линия была приобретена в 2004 году за 28 млн.грн. (курс гривны к доллару 5,55:1)На дату оценки курса гривны к доллару составил 5,05:1.Расчитайте скорректированную стоимость оборудования на дату оценки.

Решение

1)Рассчитаем долларовый эквивалент стоимости оборудования на дату приобретения:

28 000 000:5,55=5 045 045$;

2)Рассчитаем стоимость оборудования с учетом изменения курса:

5 045 045*5,05=25 477 477 грн.

Значит, стоимость технологической линии уменьшилась, учитывая увеличение стоимости национальной валюты.

Пример 2. Оценка взаимодействия факторов, как определяются принцип наилучшего и наиэффективнейшего использования, дала возможность предприятию выбрать 3 возможные варианта застройки земельного участка. С учетом местонахождения, ресурсного качества земли, технологического оборудования каждого из вариантов определена стоимость застройки: жилищного проекта – 800 тыс. $.;торгового центра – 1350 тыс. $.; офисного здания - 1000 тыс. $

На основе приведенных прогнозных данных про доходность перечисленных альтернативных вариантов обосновать, какой из них отвечает требованиям наилучшего и наиэффективнейшего использования участков земли.

Сопоставление доходности разных вариантов застройки земельного участка (тыс.грн)

Решение

1) Имея соответствующий формульный инструментарий, который предоставлено в таблице, сделаем последовательные расчеты, в первую очередь определим действительный валовый доход по вариантам, формула: ДВД = ПВД – В

1) 550-75+65=415 тыс. $

2) 1300-175+100=1025 тыс. $

3) 800-150+75=585 тыс. $

2)Определим чистый операционный доход по вариантам: ЧОД =ДВД - ОВ

1) 415 – 175 65 = 175 тыс. $

2) 1025 – 650 – 100 = 275 тыс. $

3) 585 – 180 – 75 = 215 тыс. $

3) Определяем чистый операционный доход, который приходиться на здания и строения: ЧОДздан=Вздан *Ккап здан

1) 800 х 0,18 = 414 тыс. $

2) 1350 х 0,19 = 256,5 тыс. $

3) 1000 х 0,185 =185 тыс. $

4) Определяем чистый остаточный доход от использования земли по вариантам:

1) 175-144 = 31 тыс. $

2) 275 – 256,5 = 18,5 тыс. $

3) 215 – 185 = 30 тыс. $

5) Определяем расчетную окончательную стоимость земли: Вз = ЧОДз/Кз

1) 31: 0,23 = 134,8 тыс. $

2) 18,5: 0,23 = 80,43 тыс. $

3) 30: 0,23 =130,43 тыс. $

Наилучший, а значит и самый эффективный вариант использования земельного участка – это застройка его жильем.