Правовая и социальная защита. 69 page

Переустройство и перепланировка могут быть осуществлены по инициативе наймодателя или нанимателя. Наниматель может произвести соответствующие изменения, только если уполномочен на это наймодателем и имеется письменное согласие на переустройство (перепланировку) членов семьи нанимателя (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство и перепланировка по инициативе наймодателя проводятся обычно в рамках осуществления капитального ремонта жилого помещения. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ).

Таким образом, существенное изменение занимаемого ранее жилого помещения может привести не к изменению договора социального найма, а к расторжению прежнего и заключению нового договора.

При этом допускается вселение по желанию нанимателя и членов его семьи в ставшее в результате изменений меньшим жилое помещение, однако если в результате они не станут нуждающимися в жилом помещении.

ЖК РФ не раскрывает понятия "существенное превышение нормы предоставления". В настоящее время вопрос о существенности превышения определяется законодательством субъектов РФ. Так, согласно ст. 14 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" <2> существенным является превышение нормы предоставления более чем на девять метров на семью.

--------------------------------

<2> Ведомости Московской городской Думы. 2006. N 6. Ст. 129.

Переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма, если они осуществлены в соответствии с требованиями законодательства. В противном случае помещение должно быть восстановлено в первоначальном виде (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Основанием для изменения договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 59 ЖК РФ. В данном случае жилое помещение как объект правоотношения не претерпевает изменений, изменяется количество комнат, предоставленных нанимателю и, соответственно, общая площадь занимаемых им помещений. Кроме того, в результате предоставления нанимателю освободившихся комнат, квартира может полностью перейти в пользование данному нанимателю и членам его семьи. Соответственно, объектом найма будут уже не комнаты в квартире, а квартира в целом.

Изменение размера платы за жилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не может рассматриваться как изменение договора социального найма. Поскольку в договоре имеется ссылка на установленный в законе порядок определения размера платы (пп. "з" п. 4 Типового договора социального найма), если не изменился порядок, не изменилось и условие об оплате.

Изменение субъектного состава может привести к изменению размера платы за те услуги, которые оплачиваются в зависимости от количества проживающих в жилом помещении.

Не может рассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ч. 10 ст. 156 ЖК РФ. В данном случае изменение размера платы производится в разовом порядке и является последствием ненадлежащего исполнения обязанностей по оказанию соответствующих услуг. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 <3>, наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, обращаются с заявлением об изменении размера платы за период, когда имело место ненадлежащее оказание услуги.

--------------------------------

<3> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Изменение договора социального найма следует отличать от его прекращения и заключения новых договоров социального найма в случаях, предусмотренных жилищным законодательством. В частности, договор прекращается при обмене жилого помещения, а также при замене жилого помещения (ч. 5 ст. 74, ст. 81 ЖК РФ).

Разграничение ситуаций, когда договор социального найма жилого помещения прекращается, а когда - изменяется, проводится, прежде всего, исходя из того, сохраняется ли право пользования изначально предоставленным жилым помещением (пусть даже претерпевшим какие-либо преобразования), либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения. Кроме того, договор прекратится, если изменится основание пользования жилым помещением, в частности, когда помещение переходит в собственность проживающих в нем лиц.

Название документа

Статья: Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора

(Шешко Г.Ф.)

("Жилищное право", 2009, N 10)

Дата

21.09.2009

Информация о публикации

Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. N 10. С. 85 - 107.

Примечание к документу

Текст документа

СТОРОНЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА

Г.Ф. ШЕШКО

Шешко Галина Федоровна, заслуженный юрист Российской Федерации.

В настоящее время предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный наем не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для определенных категорий населения получение жилого помещения от государства на льготных условиях зачастую единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище.

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Жилищный кодекс РФ устанавливает ряд условий, необходимых для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма: признание малоимущими или определение федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору; нуждаемость в жилом помещении; постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.

Признание граждан малоимущими (в целях ЖК РФ, а следовательно, для обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма) возложено на органы местного самоуправления <1>. Порядок признания граждан таковыми устанавливается законом соответствующего субъекта РФ. Что касается иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, то согласно статье 49 ЖК РФ они определяются федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ. Данными актами могут быть установлены основание нуждаемости в жилых помещениях и порядок обеспечения определяемых категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма. Таким образом, определенные в них учетная норма, норма предоставления жилья могут значительно отличаться от положений Жилищного кодекса РФ.

--------------------------------

<1> Напомним, что Жилищный кодекс РФ освободил государственный жилищный фонд от обязанности по обеспечению жильем малоимущих граждан (что, строго говоря, не основано на положениях Конституции РФ).

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков. Так, жилые помещения по такому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ; договор заключается без установления срока его действия (статья 60 ЖК РФ). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в статье 10 ЖК РСФСР. Достойно внимания и ранее действовавшее законодательство. Так, статьей 156 ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось автоматическое возобновление договора жилищного найма. Следовательно, положение жилищного законодательства о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, являющееся неизменным практически на всех этапах действия российского законодательства, сохранено в действующем законодательстве.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (статья 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный, на это специально указывается (см. пункт 2 статьи 673 ГК РФ, главу 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения).

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно не подлежит заселению.

Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 суд вправе принять такое решение в случае <2>:

--------------------------------

<2> Примечательно, что данные позиции практически повторяют положения статьи 48 ЖК РСФСР о признании ордера на жилое помещение недействительным.

- представления гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет нуждающихся в жилье;

- нарушения прав других граждан на предоставляемое жилое помещение;

- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

- нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений, предусмотренных жилищными актами.

Постановлением Пленума определено, что одновременно (в одном исковом производстве) подлежит рассмотрению также требование о признании заключенного на основании указанного решения договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Хотелось бы обратить внимание на часть 3 статьи 60 ЖК РФ, согласно которой изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора.

Данное положение не нашло логического завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.

Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих.

Для определения последствий такого изменения обратимся к статье 156 ЖК РФ. Согласно части 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Следствием вышеобозначенного изменения положения семьи, занимающей жилое помещение по договору социального найма, должно явиться установление платы за наем жилого помещения, которая предусматривается статьей 154 ЖК РФ. Ее размер согласно части 4 статьи 156 ЖК РФ определяется в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Существенной гарантией осуществления права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно статье 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда.

Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (статья 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена статья 3 ЖК РФ. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого помещения).

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 Жилищного кодекса РФ.

Согласно части 1 этой статьи наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Несомненно, это значимое право наймодателя, которому (праву) соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако права наймодателя не ограничиваются предусмотренными статьей 65 (редакция которой не обозначает наличия у наймодателя иных прав). Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ).

Статьей 70 ЖК РФ предусматривается, что наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя.

Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Обязанности наймодателя определены в части 2 статьи 65 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

Обязанностью наймодателя является участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является обязанностью наймодателя.

Следует обратиться к статье 88 ЖК РФ, устанавливающей порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

Согласно части 1 этой статьи наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения нанимателя, на время проведения указанных работ. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Но если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).

Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, часть 3 статьи 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в части 2 данной статьи.

Так, статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к наймодателю с просьбой о такой замене. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Обязанности наймодателя предусмотрены и Типовым договором социального найма жилого помещения. Так, Типовой договор в плане надлежащего содержания дома предусматривает обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории.

Наймодатель обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Обязанностью наймодателя должно являться своевременное заселение жилых помещений.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены статьей 67 ЖК РФ (часть 1).

Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет изменение договора социального найма жилого помещения, имея в виду необходимость указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Для вселения в жилое помещение согласно части 1 статьи 70 требуется:

- согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, при вселении супруга (супруги), детей и родителей. На вселение к родителям несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется;

- согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение этих граждан, в случае если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (статья 50 ЖК РФ).

Желание на вселение других лиц в занимаемое жилое помещение должно быть поддержано всеми без исключения. Отказ наймодателя в даче согласия на вселение может быть оспорен в судебном порядке.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 N 14 для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется выяснить, каково намерение вселения: вселялись ли они как члены семьи или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (временные жильцы, договор поднайма); в случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК).

Под ведением общего хозяйства, являющегося обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, Постановлением Пленума предложено понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п. При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судом рекомендовано руководствоваться Федеральным законом от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащим перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении (статья 9).

Постановлением Пленума предусматривается, что, если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов его семьи, а также согласия наймодателя (когда оно необходимо), такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. Лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Следует отметить, что согласно статье 54 ЖК РСФСР вселение производилось в установленном порядке, который означал соблюдение правил прописки (см. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"). Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25.04.1995 N 3-П <3> признал, что положение статьи 54 ЖК РСФСР об установленном порядке вселения, а именно о соблюдении режима прописки (в настоящее время - регистрации) при вселении, не соответствует Конституции Российской Федерации.

--------------------------------

<3> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.

Таким образом, жилищные права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и на совместном проживании (но не на регистрации граждан по месту жительства).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (часть 2 статьи 69 ЖК).

Каждый из членов семьи вправе бессрочно пользоваться жилым помещением, участвовать в решении вопросов вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК); обмена жилого помещения (статья 72 ЖК); сдачи жилья в поднаем (статья 76 ЖК); вселения временных жильцов (статья 80 ЖК); переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ); изменения договора (статья 82 ЖК); расторжения договора (статья 83 ЖК); предоставления другого жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (часть 2 статьи 88 ЖК); переустройства и перепланировки жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).

Согласно статье 71 ЖК РФ временное отсутствие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (как и нанимателя) не влечет изменения их прав и обязанностей по договору <4>.

--------------------------------

<4> Жилищный кодекс РФ отказался от позиции ЖК РСФСР, который устанавливал случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи, а также сроки отсутствия (статья 60 ЖК РСФСР).

С учетом положений статей 69 и 71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных выше случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих <5>.

--------------------------------

<5> Указания на участие временно отсутствующих членов семьи не содержат статьи 76 (поднаем жилого помещения), 80 (вселение временных жильцов), 82 (замена нанимателя), 83 (расторжение договора).

Во всех случаях реализации нанимателем жилого помещения по договору социального найма предоставленных ему прав (обмен, сдача в поднаем жилого помещения; вселение других граждан; замена жилья, расторжение договора и пр.) необходимо также участие (согласие) бывших членов семьи нанимателя. Согласно статье 69 ЖК РФ бывший член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Верховным Судом РФ предложено решение ряда вопросов в отношении граждан, переставших быть членами семьи нанимателя, но продолжающих проживать в данном жилом помещении.

Чрезвычайно интересным представляется вопрос, является ли непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя по договору социального найма основанием для признания его утратившим право на проживание. По мнению Верховного Суда РФ <6>, бывший член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение в судебном порядке, только если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

--------------------------------

<6> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г.; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.

Нельзя не согласиться, что в этом пояснении Верховного Суда выглядит достаточно сомнительным упоминание о расторжении этим лицом договора социального найма (абзацы первый и третий пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14; вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г.).

Лишь наниматель (сторона договора социального найма) обладает правом расторжения договора (часть 2 статьи 83 ЖК РФ). Члену семьи (бывшему члену семьи) такого права не предоставлено. Лицо, отсутствующее в жилом помещении по причине выезда из него, утрачивает право на жилое помещение; данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67 ЖК РФ).

Вопросу поднайма жилья в ЖК РФ уделено большое внимание. Статьей 76 определен порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения; статья 77 посвящена договору поднайма жилого помещения; статья 78 - внесению платы за поднаем; статья 79 - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения.

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

- согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения; наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

- согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем;

- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (пункт 4 части 1 статьи 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне желающего заселиться в жилое помещение по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается.

По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма заключается в письменной форме. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

Правоотношения по договору поднайма прекращаются в случаях: волеизъявления поднанимателя; по истечении срока договора поднайма; прекращения договора социального найма (например, в случае смерти нанимателя жилого помещения), а также расторжения договора социального найма по предусмотренным основаниям; расторжения договора поднайма жилого помещения.

Расторжение договора поднайма согласно статье 79 ЖК РФ (часть 4) может иметь место в случаях, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.