Тема 5. Оцінка нерухомості – необхідність та основні підходи

-1-

По суті, оцінка – це знання ринку, сфальцьоване на конкретному об'єкті нерухомості. Її ціль – визначення цінності нерухомості в ринку, що змінюється, і як така оцінка - необхідна умова для прийняття економічно обґрунтованих рішень при операціях з нерухомістю.

Оцінка нерухомості – це процес встановлення обґрунтованого грошового еквівалента вартості об'єкта нерухомості.

Теорія оцінки базується на основних поняттях “вартість”, “ціна”, “витрати”.

Вартість – це гроші або грошовий еквівалент, що покупець готовий обміняти на який – або предмет або об'єкт.

Ціна – це історичний факт, що відбиває те, скільки було витрачено на покупку подібних об'єктів у минулих угодах.

Витрати – це міра витрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт власності схожий з оцінюваним.

Розрізняють види вартості, що поділяються на дві великі групи:

1. Вартість використання – носить суб'єктивний характер і відбиває намір власника (орендаря) не зв'язані з купівлею-продажем об'єкта, здачі і т.д.: інвестиційна; балансова; для мети оподатковування.

2. Вартість обміну – носить об'єктивний характер і служить проведенню операцій з нерухомістю на ринку: ринкова; ліквідаційна; страхова; орендна.

На вартість нерухомості впливають наступні фактори:

· продуктивність праці

· мотивація покупців і продавців

· стан ринку нерухомості

· соціологічні (демографічні) умови

· стан економіки

· стан навколишнього середовища

· політико-правова ситуація в країні

· стан законодавства в області

При оцінці нерухомості повинні бути прийняті в увагу витрати, понесені при створенні об'єкта, актуальна оцінка об'єкта ринком, і нарешті, ті блага і вигоди, що об'єкт може принести в майбутньому. При цьому як минулі витрати, так і майбутні вигоди зводяться до їх сучасного еквівалента.

-2-

Принципи оцінки нерухомості – методичні правила, що дозволяють оцінювачеві правильно оцінити, як усе різноманіття факторів, властивому ринкові нерухомості впливає на вартість нерухомості. Проходження принципам оцінки дозволяє не упустити вплив тих або інших обставин, що можуть бути значимі для цінності нерухомості.

Оцінка нерухомості – це процес, що повинний враховувати взаємодію суб'єкта операції (угоди) з її об'єктом в умовах ринку. Можна виділити три основних елементи угоди: суб'єкт, об'єкт, ринкова середовище, а отже і три групи принципів. Це:

· принципи, засновані на представленнях користувача