Тема 1. Вступ

Нерухоме майно та нерухома власність.

Мета лекції: Ознайомлення з предметом «Організація діяльності на ринку нерухомості» та з поняттям нерухоме майно. Знайомство з основними характеристиками й особливостями нерухомості як об’єкту ринкових відносин й розкриття специфіки нерухомості як економічного активу. Визначення прав на нерухомість. Складання документів на нерухому власність; розрахунок доходів від нерухомості.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: «нерухомість»; складові нерухомого майна; фізичні характеристики нерухомості; нерухома власність.

План

1. Нерухоме майно і його складові.

2. Фізичні характеристики нерухомості.

3. Право на нерухомість. Нерухома власність.

4. Нерухомість як економічний актив.

-1-

Нерухоме майно відіграє багатогранну роль в економічному житті – воно виступає в якості природно – просторового базису, на якому відбувається вся господарська діяльність, є складовою частиною активів будь-якого підприємства, об'єктом угод, може розглядатися як самостійний об'єкт керування й інвестиційний актив і ін.

Нерухомість у феодальному і буржуазному праві, - це земельні ділянки, що коштують на них капітальні будинки, спорудження і деякі інші об'єкти. У радянському праві немає розподілу речей на спонукувана і нерухомі, тому що земля – виключна власність держави. З переходом до ринкової економіки нерухоме майно виділяється в самостійний об'єкт економічних відносин, що знаходить своє вираження й у появі відповідної термінології. Остаточне поняття «нерухомість» ввійшло в господарську практику в 1995 році.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об'єкти й усе, що зв'язано з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без нерозмірного збитку їх призначенню неможливо, у тому числі лісу, багаторічні насадження, будинки, спорудження.

Нерухомість – земля як фізичний об'єкт, і всі те, що з нею міцно зв'язане (знаходиться на ній).

Тобто, характерною ознакою для більшості об'єктів нерухомості, є їхня нерозривна частина з землею. Застереження «нерозривна частина з землею» розглядаються як ознака більшості, але не всіх об'єктів нерухомості. До нерухомості так само відносять повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а, крім того, законом до нерухомості може бути віднесене й інше майно. Таким чином, виділяють два види речей: «нерухомість по природі» і «нерухомість за законом».

Важливе значення має визначення того, що ж є об'єктом відносин на ринку нерухомості, що є «товаром», предметом угод на ринку, які фактори визначають цінність цього товару й у чому особливість його обороту. Частково відповідь утримується в законодавчих документах – Положеннях, де вводиться поділ об'єктів нерухомості на власне земельні ділянки, первинні і вторинні об'єкти нерухомості:

· земельна ділянка – це частина земної поверхні, що має юридичні і геодезичні границі, поворотні крапки яких закріплені на місцевості межовими знаками;

Місце розташування нерухомості – це головна з її характеристик, в істотній мері вказуючи вплив на такі економічні параметри як: - ціна; - ліквідність; - прибутковість нерухомості.

Об'єкти нерухомості можуть істотно відрізнятися друг від друга по географічному положенню й у той же час бути близькими по економічному (коли нерухомість відноситься до зон з однаковим рівнем ділової активності, з однаковим соціальним складом населення й ін.).

Опис будь-якого об'єкта нерухомості повинний містити в собі його зв'язок із землею. Придбання прав на будь-який об'єкт нерухомості повинне припускати придбання прав на землю.

2га складової нерухомості – це удосконалення (поліпшення) землі. Під удосконаленнями землі розуміється будь-які зроблені з землею зміни, у якості яких можуть виступати як удосконалення самої землі, у результаті зроблених на ній робіт, так і побудова на ній будинків і споруджень.

3я складової нерухомості – приналежності. Під приналежностями розуміються спонукувані по природі речі, прикріплені до нерухомого майна (земельній ділянці, будинкові) і являється його невід'ємної (технологічно або за законом, договорові) частиною. Наявність (відсутність) приналежності є чинником, що впливає на цінність об'єкта нерухомості.

Таким чином, нерухоме майно = земля + удосконалення + приналежності.

Фізичними факторами нерухомості, що роблять найбільший вплив на специфіку ринку нерухомості, є: матеріальність, корисність, неоднорідність, стаціонарність, унікальність, неповторність, знос та інші.

Маючи у своєму складі як основні частини будинку, земельна ділянка, спорудження і так далі, будь-який об'єкт нерухомості володіє такими фізичними ознаками як:

1. Стаціонарність (прихильність до визначеного місця на земній поверхні);

2. Унікальність (відсутність абсолютних аналогів);

3. Довговічність (виділяється 6 типів житлових будинків з термінами служби від 15 до 150 років) і тривалість створення об'єктів (терміни будівництва можуть складати від декількох місяців до декількох років);

4. Складність (сполучення в об'єкті природних і штучно створених елементів).

У відносинах із приводу нерухомості істотними є так само такі особливості землі як обмеженість і відтворюваність. Обмеженість землі має своїм наслідком обмеженість пропозиції об'єктів нерухомості, що володіють необхідними для користувача характеристиками. Наприклад, неможливо створити необмежене число об'єктів, що виходять вікнами (або видом) на Кремль, Оперний театр і т.д. Обмеженість пропозиції потенційно може стати істотним фактором, що впливає на ціни на ринку, і в тенденції сприяє росту цінності нерухомості.

Стаціонарність і унікальність нерухомого майна внутрішньо зв'язані між собою, тому що прив'язка до строго визначеної ділянки поверхні землі є найважливішим чинником, що відрізняє даний об'єкт нерухомості від будь-якого іншого. Такі фактори впливають на функціонування ринку нерухомості.

Національний ринок нерухомості являє собою мозаїку з регіональних ринків, що істотно відрізняються друг від друга активністю ринку нерухомості, рівнем цін, прибутковістю і ризиком на ринку.

-3-

Нерухоме майно є об'єктом власності (або інших речових прав). Таким чином, з однієї сторони права власника (власника інших прав) нерухомості повинні бути надійно захищені, з іншого боку – спосіб використання нерухомості її власником (власником, користувачем) не байдужний іншим особам, суспільству в цілому.

Нерухомість підлягає обов'язкової державної реєстрації прав на нерухоме майно, що дозволяє ідентифікувати об'єкт і суб'єкт права. Державна реєстрація прав на нерухомість забезпечує найважливішу відмінність нерухомого майна від спонукуваного. Система державної реєстрації прав і угод з нерухомим майном є необхідним елементом функціонування ринку нерухомості. Забезпечуючи ідентифікацію об'єкта нерухомості і суб'єкта, прав на нього вона дозволяє:

- створити систему оподатковування нерухомості;

- забезпечити безпека угод через надання гарантій набувачеві прав у тім, що придбання зроблене в належного власника цих прав;

- зафіксувати момент переходу прав на майно, а значить вигод і ризиків, зв'язаних із власником прав на нерухомість.

Нерухома власність = нерухоме майно + право власності.

Право власності надає його власникові максимально можливих у рамках даної юридичної системи правомочність стосовно об'єкта нерухомості. Тобто право власності містить у собі право володіння, користування, розпорядження, виступаючи як комплекс взаємозалежних правомочній. Право власності можна розглядати як «пучок» правомочній, що являє собою сукупність 11 елементів: право володіння (винятковий фізичний контроль над річчю); право користування;

право керування; право на доход; право на капітальну вартість (право на відчуження, знищення); право на безпеку; право на спадкування; на безстроковість; заборона на шкідливе використання; право на відповідальність (можливість використання речі на покриття боргів); право на залишковий характер (можливість повернення правомочній у випадку використання речі третіми особами).

Раціональний розподіл прав на нерухоме майно є способом підвищення сукупної цінності майна. Обсяг правомочній суб'єкта стосовно нерухомості повинний бути достатній для того, щоб він міг раціонально неї використовувати у відповідності зі своїми інтересами.

Поряд із правом власності виділяються й інші речові права як: право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою; право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою; право господарського ведення майна; право оперативного керування майном; сервітути (різновид обтяження нерухомості, тобто право обмеженого користування чужою нерухомістю).

-4-

Найбільш істотна відмінність нерухомості полягає в тому, що вона одночасно здатна виступати для різних осіб у різних економічних якостях. Той самий об'єкт нерухомості можна здобувати для того, щоб його використовувати, а можна і для того, щоб здати в оренду або перепродати через визначений час.

В економічній теорії прийнятий розподіл всіх активів (речей, цінностей) на 2 великих класи: реальні активи (будинку, спорудження, устаткування, товари) і фінансові активи (готівка, рахунки в банках, цінні папери).

Перші прямо введені у виробничий процес, і доход приносить їхнє продуктивне використання.

Другі є відображенням визначеного внеску в цей процес і безпосередньо, без видимої участі у виробництві, приносять доход.

Нерухоме майно одночасне виступає для різних осіб як різновид фінансового активу (що має на відміну від інших видів даного активу – акцій, облігацій, валюти – речову природу) і як реальний актив, призначений для особистого або виробничого використання.

Якщо нерухомість здобувається для одержання доходу через здачу в оренду, у довірче керування і т.д., то вона розглядається як різновид фінансових активів, якщо вона здобувається для споживання (виробничого або особистого), те, як різновид реальних активів.

Той самий об'єкт нерухомості буде мати різну цінність у залежності від того, як він використовується з економічної точки зору. Таким чином, нерухомість може здобуватися (купуватися, орендуватися):

1. Як інвестиційна нерухомість (різновид фінансових активів);

2. Як операційна нерухомість (у тому числі для виробництва або особистого споживання).

Контрольні питання:

1. У чому різниця між поняттями «нерухомість по природі» та «нерухомість по закону»?

2. Які складові входять в поняття «нерухоме майно»?

3. Що таке «нерухома власність»?

4. Які функції виконує система державної реєстрації прав на нерухомість?

5. Що таке «операційна» та «інвестиційна» нерухомість?

6. У чому особливості ціноутворення на нерухомість?

7. Що означає вислів «власність – це пакет прав»?

8. Яке значення має стаціонарність нерухомості?

9. Як можна проранжирувати такі види активів, як акції, державні цінні папери, нерухомість по слідуючим параметрам: доходність, ризики, ліквідність, управління, делімість?