Тема 3. Ринок нерухомості та ринкова економіка

Мета лекції: Визначення взаємозв’язку ринку нерухомості з реальною економікою й фінансовим ринком; визначення структури ринку нерухомості; розрахунки вартості нерухомості та орендної платні (ренти); розрахунок доходності нерухомості.

Тривалість: 2години.

Ключові слова і поняття: Ринок нерухомості; фактори, які визначають склад і динаміку ринку нерухомості; поняття „ринку капіталів” та „ринку товарів”.

План

1. Ринок нерухомості в економічній системі.

2. Взаємодія сегментів ринку.

3. Вплив окремих факторів на стан ринку.

-1-

На динаміку ринку нерухомості впливає ряд економічних факторів, з урахуванням особливостей нерухомості, як фізичного й економічного активу.

Усі зовнішні фактори, що впливають на ринок нерухомості, можуть бути згруповані по наступних підставах: 1. рівень формування факторів (регіональний, національний); 2. сфера формування факторів (реальна економіка фінансовий ринок).

Фактори національного рівня визначають загальні можливості для розвитку ринку нерухомості, його найбільш характерні особливості в міжнародному аспекті.

У числі економічних, фінансових і соціальних факторів національного рівня, вплив яких представляється найбільш істотним, можна назвати наступні:

Рівень економічного розвитку країни є найважливішим чинником, що визначає можливості суспільства по придбанню і змістові нерухомості.

Історичні особливості формування ринку нерухомості значною мірою визначають такі характеристики ринку нерухомості, як структура власності в сфері нерухомості, співвідношення між приватними і суспільними витратами по споживанню житла, системи фінансування й особливості оподатковування нерухомості.

Економічні фактори істотні для суспільної власності в сфері житла.

На ринок нерухомості так само впливають особливості конкретного історичного етапу в розвитку країни (наприклад, вплив перехідного характеру в сучасній українській економіці).

Ступінь розвиненості й особливості стану фінансової системи країни визначають ступінь участі фінансових інститутів у фінансуванні нерухомості, рівень розвитку механізмів фінансування (таких, наприклад, як іпотечне кредитування).

Особливості поточної економічної активності істотно впливають на привабливість інвестицій у нерухомість.

У результаті такої трансформації формується система факторів регіонального рівня, що визначають стан і динаміку ринку нерухомості через вплив на попит та пропозицію на ринку.

I. Економічні:

- рівень і динаміка доходів населення;

- рівень розвитку бізнесу і його динаміка;

- приступність фінансових і кредитних ресурсів;

- ризики, інвестиції, нерухомість;

- вартість будівництва;

- ціни і тарифи на комунальні послуги, енергоресурси.

II. Соціальні:

- рівень і тенденції зміни чисельності населення і його вікової структури;

- рівень і тенденції зміни освітнього рівня населення;

- рівень і тенденції зміни соціальної структури населення;

- рівень і тенденції злочинності.

III. Адміністративні:

- податковий режим (податок на майно на прибуток, земельний податок і т.д.);

- правові і економічні умови одержання прав на забудову або реконструкцію;

- правові й економічні умови здійснення угод (плата за реєстрацію, гарантії з боку держави, терміни процедур).

IV. Умови навколишнього середовища:

- рівень розвитку інфраструктури;

- забезпеченість транспортними мережами;

- економічна обстановка.

Ринок нерухомості знаходиться в двоїстому положенні в економіці: виступає як складова частина ринку ресурсів нерухомості, підкоряючи його закономірностям, і як інвестиційний актив нерухомість включена в орбіту фінансового ринку.

-2-

Ринок нерухомості випробує на собі вплив реального сектора економіки і фінансового ринку; він одночасно виступає як ринок капіталу і як ринок використовуваних споживчих ресурсів, він може бути підрозділений на первинний і вторинний ринок нерухомості.

Попит на капітальні блага визначається попитом на споживчі блага. Таким чином, насамперед, необхідно аналізувати ринок житлових послуг, товаром на якому є послуга задоволення потреб людини в житло. Ціна даної послуги орендна або квартирна оплата, що визначається попитом та пропозицією. Попит на житлові послуги залежить від рівня орендної плати, числа споживачів і рівня їхнього доходу. У свою чергу число споживачів і їхніх доходів залежать від стану ринку. Пропозиція на ринку фіксовано і визначено розміром наявного житлового фонду (фонду нерухомості).

-3-

Зміна окремих параметрів економічної кон'юнктури може вплинути на ситуацію на ринку нерухомості:

1. Падіння ставки відсотків по іпотечних позиках, зниження ризиків, ріст норми амортизації ведуть до росту цін на житло, збільшення обсягів нового будівництва, росту чистих інвестицій;

2. Ріст ставки по короткострокових кредитах на будівництво веде до росту витрат на будівництво, зменшенню чистих інвестицій, росту орендної плати, цін на ринку нерухомості;

3. Ріст прибутковості державних цінних паперів веде до відносного зниження прибутковості інвестицій у нерухомість, ціни на нерухомість падають, знижуються обсяги будівництва, чисті інвестиції падають, орендна плата росте.

Державне будівництво житла (надання пільг будівельним компаніям) веде до перевищення обсягів будівництва над тими розмірами, що “затребувані” ринком. У кінцевому рахунку, це приводить до зниження орендної плати, зниженню цін на нерухомість, падінню обсягу чистих інвестицій у нерухомість і будівництво (частки забудовники “виштовхуються” з ринку).

Дотування орендної (квартирної) плати - веде до штучного її завищення. Отже, спотворюється ринкова інформація, що надходить на ринок нерухомості як ринок капіталу. У кінцевому рахунку, це веде до завищення цін на ринку.

Контрольні питання:

1. Які фактори визначають національні особливості ринків нерухомості?

2. Які первинні симптоми наступаючого спаду на ринку нерухомості?

3. Що таке «чисті інвестиції» на ринку нерухомості?

4. Чи вірне твердження: чим більш норма капіталізації, тим вище співвідношення «ціна – орендна плата»?

5. Якщо відомо, що останнім часом терміни експозиції на ринку стійко скорочуються, то це засвідчує про те, що ціни наступним часом – знизяться або зростуть?

6. Які висновки повинні для себе зробити продавці? покупці? Брокери з нерухомості?

7. Чому на ринку комерційної нерухомості переважають операції оренди?