Тема 2. Ринок нерухомості та його характеристика

Мета лекції: Огляд основних характеристик ринку нерухомості та їх вплив на функціонування ринку. Визначення особливостей взаємодії попиту та пропозиції на ринку нерухомості. Розрахунок транс акційних витрат; визначення еластичності попиту; розрахунок ліквідності.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: поняття „ринку нерухомості”; первинний та вторинний ринок нерухомості; характеристики ринку нерухомості; поняття „попиту ” та „пропозиції” на ринку нерухомості; ризики на ринку нерухомості. Професійні учасники ринку нерухомості

План

1. Характеристика ринку нерухомості.

2. Особливості ринку нерухомості.

3. Класифікація ринків нерухомості.

-1-

Ринок нерухомості – це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості.

У систему ринку нерухомості включаються відносини, що виникають:

* у ході створення об'єктів нерухомості – між інвесторами, забудовниками, підрядчиками і користувачами;

* у процесі обороту прав на нерухомість - між продавцями і покупцями, орендарями й орендодавцями;

* у процесі експлуатації об'єктів нерухомості – між власниками і керуючими, керуючими і користувачами.

У залежності від законодавчої бази, умов фінансування, форм володіння ринок нерухомості постійно перетерплює зміни і є унікальним для кожної країни, регіону, міста.

Основними факторами, що діють на будь-якому ринку, є: попит, пропозиція і ціна. Ціна являється результатом взаємодії попиту та пропозиції.

Основний економічний принцип говорить, що будь-який відкритий і вільний ринок має тенденцію рухатися до крапки рівноваги, де попит дорівнює пропозиції.

Для досягнення максимальної ефективності ринок товарів і послуг повинний мати деякі характеристики, серед яких - центральний ринок, стандартизовані товари, постійна активність (відсутність сезонних коливань), простота фінансування, мінімальні юридичні потреби й обмеження, мінімальний контроль з боку держави.

Ринок нерухомості не володіє такими характеристиками і тому він навіть у розвинутих країнах з ринковою економікою не є зробленим. Він підданий багатьом зовнішнім впливам, таким як: економічна ситуація в країні, сезонна активність, приступність фінансових засобів, урядові розпорядження і т.д. У будь-який момент часу ці фактори можуть об'єднається і створити або ринок покупців або ринок продавців.

Якщо говорити про ринок нерухомості в Україні, то слід зазначити, що в даний час він знаходиться в початковій стадії свого розвитку, на стадії завершення 1-го етапу розвитку ринку - при формуванні первинного ринку нерухомості і переходимо до 2-му етапу підходу до нерухомості як об'єкта інвестиційної діяльності.

Якщо на першому етапі нерухомість здобувалася в основному для
задоволення власних потреб (житло, офіси для власних нестатків і т.д.) і вигідним її перепродажем, то на другому етапі нерухомість розглядається як об'єкт вкладення фінансів для одержання постійного доходу, що перевищує рівень депозитних ставок банків, наприклад, від здачі об'єктів нерухомості в оренду.

Розвиток ринку нерухомості прямо зв'язано як з політико-правовими основами, так і з економічною ситуацією в країні.

Сучасне законодавство при всій його недосконалості дозволяє розвиватися широкому спектрові відносин в області нерухомості: купівлі, продажеві, даруванню, наслідуванню, оренді, суборенді, внесенню в статутні капітали фірм, компаній і підприємств, передачі в заставу і т.п.

-2-

1. Особливості ринку нерухомості:

· особливий характер взаємодії попиту та пропозиції на ринку;

· взаємовплив первинного і вторинного ринків нерухомості;

· низька ліквідність об'єктів нерухомості;

· різноманіття ризиків.

В відмінності від інших видів ринок нерухомості має ряд специфічних особливостей:

* значно менше число угод купівлі - продажу, особливо унікальних і спеціалізованих об'єктів;

* угоди із нерухомістю, як правило, носять конфіденційний характер, і відкрита інформація часто буває неповної або невірної;

* деякі угоди на ринку можуть відбуватися під впливом різноманітних
слухів, визначених психологічних потреб, недостатньої
інформованості окремих учасників;

* низька еластичність пропозиції об'єктів нерухомості, тому що будівництво займає досить тривалий час, а будинки і спорудження відносно довговічні;

* попит на нерухомість може бути дуже мінливим.

Ринок нерухомості локалізований і сегментований у залежності від потреб учасників угоди.

-3-

Класифікувати ринок нерухомості можна по різних параметрах:

По географічному факторі: кожен регіон і район може являти собою окремий ринок. Навіть у різних районах окремого міста можуть існувати різні ринкові умови.

По використанню: ринки житлового, комерційного, промислового і сільськогосподарського призначення.

По вартості: * ринки дорогої нерухомості; * масовий ринок відносно недорогий нерухомості.

По інвестиційної мотивації: * ринок нерухомості, що приносить доход; * ринок нерухомості з потенціалом приросту вартості; * податкове укриття.

По типі прав власності: * необмежені права власності; * сервітут (право обмеженого використання одним або більш особами землі іншої особи); * право на надра; * право на оренду; * право господарського вводу; * право оперативного управління; * право довічного володіння; * інші види прав.

Контрольні питання:

1. На які види трансакціонних витрат необхідно звертати увагу при операціях з нерухомістю?

2. Чому для об’єктів нерухомості характерна низька ліквідність?

3. У чому особливості ціноутворення на первинних та вторинних ринках нерухомості?

4. Чому для ринку нерухомості характерна низька еластичність пропозиції?

5. Як ви думаєте, що вище – еластичність пропозиції на ринку землі чи ринку нерухомості?

6. Які елементи включає у себе управління ризиками?

7. Які помилки не слід допускати при аналізі взаємодії первинного та вторинного ринку нерухомості?

8. Які основні функції професійних учасників ринку нерухомості?