Облік пайового будівництва

Договір про участь на паях у будівництві може бути укладений між фізичними і юридичними особами на умові об'єднання фінансових, трудових і матеріальних ресурсів з метою виконання певних будівельних робіт, а саме будівництва нежитлового об'єкта. Сторони договору самостійно визначають розмір частки кожного в майбутньому об'єкті будівництва і відповідно витрати. У договорі в обов'язковому порядку повинні бути чітко визначені обов’язки кожного з пайовиків.

Так, один з учасників надає земельну ділянку, другий – займається дозвільною й проектною документацією, третій – фінансує придбання будівельної техніки, четвертий забезпечує матеріальними ресурсами і відповідає за будівництво і т.п. Договір на участь на паях у будівництві укладається в простій письмовій формі і містить всі необхідні звичайні реквізити договору: строки, ціну, права, обов’язки й відповідальність пайовиків. Як правило, один з пайовиків виступає замовником, інші інвесторами. Але, побудований об'єкт буде перебувати в загальній пайовій власності.

Після завершення будівництва побудований об'єкт необхідно ввести в експлуатацію. Для цього потрібно одержати паспорт об'єкта в генерального проектувальника об'єкта будівництва. Паспорт разом з іншими документами розглядається приймальною комісією. Після підписання комісією акту приймання об'єкта в експлуатацію паспорт передається в орган містобудування й архітектури для затвердження. Одна копія затвердженого паспорта залишається в архіві, другий екземпляр копії передається підрядникові, а оригінал – замовникові. Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю за заявою замовника призначає склад комісії: представники інспекції, замовника, генпідрядника, страхової компанії, місцевої влади для перевірки й приймання об'єкта.

Форма Акту про готовність об'єкта до експлуатації затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку і будівництва України «Про затвердження форм свідоцтва про відповідність побудованого об'єкта проектної документації вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, заяви замовника об'єкта будівництва, акту готовності об'єкта до експлуатації» [32].

Акт є підставою для видачі державною інспекцією замовникові – основному пайовикові свідоцтва про відповідність побудованого об'єкта проектної документації, вимогам Держстандартів, будівельним нормам і правилам. Потім основний пайовик передає по актах приймання-передачі іншим пайовикам приналежні їм частки, для самостійного оформлення свідоцтва в органах місцевого самоврядування права власності на побудований об'єкт. Право власності за Законом №1952 підлягає державній реєстрації [68, c.49]. Залежно від способу ведення будівництва – підрядного, коли пайовик отримає кошти від інших пайовиків у сумі, необхідної для будівництва їхніх часток об'єкта та посередницького, котрий припускає для виконання будівельних робіт залучення основним пайовиком будівельні організації, а сам виконує винятково функції посередника.

У першому випадку в основного пайовика кошти, отримані на фінансування будівництва від інших пайовиків, включаються у валовий дохід, що приведе до збільшення податкових зобов'язань по ПДВ.

Витрати на будівництво об'єкта розподіляються пропорційно частці учасників договору. Але сума витрат, що відносяться на будівництво власної частини об'єкта, не відносяться на валові витрати, тому що буде включена в первісну вартість об'єкта основних фондів групи 1 або відносяться на валові витрати (якщо мова йде про об'єкт для продажу). Право на податковий кредит по ПДВ основний пайовик має в загальному порядку; сума витрат, що відносяться на будівництво не своєї частини об'єкта, включається до складу валових витрат за правилом першої події (пп. 5.2.1, п. 11.2 Закону про прибуток).

У пайовиків-інвесторів на етапі будівництва валових витрат немає. Право на податковий кредит по ПДВ у них виникає також у звичайному порядку. Після оформлення права власності на свою частку та уведення об'єкта будівництва в експлуатацію пайовик зможе збільшити: або балансову вартість об'єкта основних фондів групи 1 (якщо ціль будівництва – створення об'єкта основних засобів, призначених для використання в господарській діяльності); або валові витрати, якщо об'єкт будівництва планується для продажу. Більш докладно облік у сторін договору розглянуто на прикладі 1 [71, c. 53].

Приклад 1. Два підприємства А и Б ухвалили рішення щодо пайового будівництва і уклали договір. Відповідно до договору учасник А виступає в ролі замовника для одержання дозвільної документації і веде будівництво. При цьому:

частка підприємства А – 60 % вартості об'єкта;

частка підприємства Б – 40 % вартості об'єкта.

Облік операцій за договором про пайове будівництво відображається у таблиці 3.1.

Таблиця 3.1

Облік операцій за договором про пайове будівництво

Після завершення будівельних робіт і проведення остаточного розрахунку з'ясовується, що вартість об'єкта виявилася дорожче, ніж планувалося (табл. 3.2).

Таблиця 3.2

Вартість завершеного об’єкта будівництва

(грн.)

При другому способі ведення будівництва основний пайовик відображає кошти, отримані від інших пайовиків, як збільшення поточних або довгострокових зобов'язань (залежно від строку будівництва). Витрати на будівництво він акумулює по дебету субрахунку 151 «Капітальне будівництво». При оформленні акту приймання-передачі частин побудованого об'єкта пайовикам цей рахунок закривається в сумі, пропорційної їхнім часткам.

Пайовики – інвестори враховують передані основному пайовикові кошти залежно від строків будівництва як поточну або довгострокову дебіторську заборгованість. Якщо побудований об'єкт відповідає критеріям основних засобів, зазначеним у п. 4 П(С)БО 7, то в бухгалтерському обліку пайовика частина будинку визнається об'єктом основних засобів. Якщо нерухомість споруджувалася для продажу, об'єкт враховується як запаси.

Приклад 2 [71, c.54]. Два підприємства А и Б ухвалили рішення щодо пайового будівництва і уклали договір. Підприємство А відповідно до договору виступає в ролі замовника. Вартість будівництва 106 800 грн. (у т.ч. ПДВ будівництва 17 800 грн.). При цьому:

- частка підприємства А – 60 % вартості об'єкта;

- частка підприємства Б – 40 % вартості об'єкта.

Відображення в обліку виконаних підприємствами операцій наведено у таблиці 3.3.

Таблиця 3.3

Відображення господарських операцій на рахунках бухгалтерського обліку будівельного підприємства