Облік фонду фінансування будівництва

Законом про інвестиційну діяльність (ст.4) передбачено, що інвестування будівництва житла, незалежно від інвесторів – юридичних або фізичних осіб, провадиться тільки через Фонд фінансування будівництва, який на умові договорів управляє коштами інвесторів (довірителів) і укладає договір із забудовником будівництва [1].

Відповідно до ст.4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і керування майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управителем фонду може бути тільки фінансова установа, у якої статутний капітал, сформований винятково коштами, становить не менш 1 млн. євро до початку залучення довірителів [13].

Довіритель до підписання договору має право вивчити дозвільні документи забудовника, отримані управителем. Після укладання договору довіритель вносить перший внесок до Фонду, а управитель видає йому свідоцтво про участь у Фонді.

Управитель Фонду укладає договір із забудовником про будівництво об'єкта. Договір регулює їхні взаємини щодо будівництва з використанням отриманих коштів і подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування довірителям. Забудовник може або самостійно виконувати будівельно-монтажні роботи, або залучити для цих цілей підрядників. Сторони погоджують графік виконання будівельних робіт, кошторис, графік фінансування, інших учасників будівництва об'єкта. Забудовник може укласти договір у відношенні одного об'єкта будівництва тільки з одним управителем Фонду.

У бухгалтерському обліку забудовника відображаються зобов'язання перед кожним учасником фонду по дебету за балансового рахунку 03 «Контрактні зобов'язання», а виконання зобов'язань за договором з управителем Фонду – по дебету за балансового рахунку 05 «Гарантії й забезпечення видані».

Управитель Фонду перераховує забудовникові суми, згідно з умовами договору, за винятком належного йому винагороди, на окремий рахунок у банку, відкритий забудовником. Отримані від управителя фонду кошти забудовник відображає по дебету рахунку 313 «Інші рахунки в банках у національній валюті» і кредиту рахунку 48 «Цільове фінансування».

Одночасно, нараховує суму винагороди управителеві по дебету рахунку 377 і кредиту рахунку 48, списуючи її на поточні витрати – дебет рахунку 93 «Витрати на збут», і кредиту 377.

Використовуються кошти цільового фінансування на оплату рахунків за проектні роботи, будівельно-монтажні роботи, виконані власними силами: на зарплату будівельників, відрахувань на обов'язкове страхування, придбання будівельних матеріалів і т.п. Суми винагород і витрати, пов'язані з виконанням власних будівельно-монтажних робіт включаються у валові витрати.

На підставі акту на суму виконаних робіт забудовник дебетує рахунок 361 і кредитує рахунок 703, одночасно нараховує податкові зобов'язання й визначає фінансовий результат – суми доходу, собівартості робіт і винагородження списує на рахунок 791.

Витрати, на підставі даних щомісяця оформлених актом приймання виконаних підрядних робіт і довідки про вартість виконаних робіт, що підтверджують витрати забудовника, збираються в дебеті субрахунку 151 «Капітальне будівництво» у кореспонденції із кредитом рахунків: 631, 361 (без ПДВ).

Забудовник зобов'язаний взяти участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво. У цей час Законом України «Про планування і забудову територій» урегульована база нарахування пайового внеску, момент виникнення зобов'язання по його сплаті й строки сплати внеску [6]. Підставою для сплати пайового внеску є договір про пайову участь, укладеним з органом місцевого самоврядування. Сума пайового внеску – це частина кошторисної вартості об'єкта будівництва. Якщо об'єкт будівництва побудований для подальшого продажу, то пайовий внесок замовник відносить на валові витрати, якщо ж об'єкт побудований для себе, пайовий внесок включається в балансову вартість об'єкта з наступною його амортизацією [24, с.12].

На суму сплаченого пайового внеску дебетується рахунок 151 і кредитується рахунок 311 або 313. Кредитується рахунок 151 після завершення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію інспекцією Державного архітектурно - будівельного контролю у кореспонденції з рахунком 286 «Необоротні активи і групи вибуття, що втримуються для продажу» за собівартістю квадратних метрів, які будуть передані учасникам Фонду.

Забудовник самостійно вводить об'єкт в експлуатацію й відповідно до довідки про право на придбання у власність об'єкта інвестування передає його довірителеві. При оформленні актів приймання-передачі об'єктів інвестування учасникам Фонду забудовник робить проведення: дебет рахунку 48 і кредит рахунку 286 (за собівартістю переданих квартир). Помітимо, що сума фінансування об'єкта будівництва може уточнюватися й остаточна сума розрахунку підлягає корегуванню, як правило, убік збільшення, за результатами обмірювання бюро технічної інвентаризації

Забудовник і довіритель також повинні підписати акт приймання-передачі об'єкта інвестування (цей документ необхідний для оформлення правовстановлюючих документів на об'єкт). Забудовник зобов'язаний самостійно і за свій рахунок оформити правовстановлюючі документи на житло [13, с.70].

Якщо при організації будівництва отримані прибуток або збиток, вони відповідно списуються на інші операційні доходи записами по дебету рахунку 48 і кредиту рахунку 719 «Інші доходи від операційної діяльності» або витрати - по дебету рахунку 949 «Інші витрати операційної діяльності» і кредиту рахунку 48.

Права власності на квартири оформляє забудовник за свій рахунок.

Ці витрати, як і витрати на винагороду управителя фонду, вважаються витратами на збут і відображаються на однойменному рахунку 93 [58, с.73].

Заключні записи роблять по кредиту за балансових рахунків 03 і 05 по списанню контрактних зобов'язань і гарантій виданих. Відповідно до Закону про прибуток забудовник має право застосувати: звичайний порядок оподатковування виконаних будівельно-монтажних і інших робіт: за правилом першої події або на дату одержання передоплати або на дату підписання акту виконаних робіт.

Валові витрати відображаються за тим же правилом першої події: або в момент перерахування грошей постачальникам (підрядникам) товарів, робіт, послуг, або в момент оприбуткування матеріалів (підписання актів виконаних субпідрядниками робіт).

Порядок оподатковування для довгострокових контрактів: валовий дохід визначається з використанням оціненого коефіцієнта, валові витрати відображаються в загальному порядку.

Податкові зобов'язання по ПДВ нараховуються в міру виконання будівельно-монтажних робіт у рамках договору з управителем Фонду.
Забудовник оформляє на себе податкові накладні (вказує в них себе як покупця і постачальника); при передачі готових квартир учасникам Фонду він спочатку виписує розрахунки корегувань податкових зобов'язань до податкових накладних на раніше нараховані суми, а потім податкові накладні на ім'я одержувача квартири на всю її вартість.

Податковий кредит забудовник відображає на загальних підставах, дотримуючи вимоги пп. 7.4.1 Закону про ПДВ, з урахуванням податкових накладних, отриманих від постачальників (підрядників) [61, с.73].