Задача-приклад 6.6

Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м² в оренду. Середня орендна плата за 1 м² на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об'єкта складає 12 %.

Операційні витрати приблизно складають 10 % від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов'язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м² площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м². Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно.

Безризикова ставка дорівнює 14 %, що відповідає доходам на валютні депозитні внески понад 100000 USD. Поправка на ризик становить 5 % (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність – 3 %, що відповідає 3-м місяцям експонування об’єкта при його продажу.

На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтованих грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку – 4 %.

Розв’язання:

Ринкова вартість об’єкта за даних умов дорівнюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозний період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в постпрогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтованих грошових потоків в декілька етапів:

1. Розрахунок грошових потоків для прогнозного періоду.

Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого спочатку слід розрахувати потенційний і дійсний валовий доход.

Так, потенційний валовий доход від оренди 4000 м² адміністративної будівлі для першого прогнозного року становитиме:

ПВД = 2000 × 1500 = 3000000 (грн.)

З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:

ДВД = 3000000 - (3000000 × 0,12) = 2640000 (грн.)

ОВ = 2640000 ´ 0,1 = 264000 (грн.)

Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:

50 ´ 1000 = 50000 (грн.)

Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:

2640000 - (264000 + 50000) = 2326000 (грн.)

Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-літнього прогнозного періоду (табл. 6.5).

2. Розрахунок ставки дисконту.

Ставка дисконту визначається методом кумулятивної побудови:

r = 14% + 5% + 3% = 22%

3. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:

k_кап = r – t

де k_кап – коефіцієнт капіталізації;