Решение. Рассчитаем скорректированную стоимость земельного участка с использованием формулы (6.3) путем последовательного вычитания (суммирования) величины поправок

Рассчитаем скорректированную стоимость земельного участка с использованием формулы (6.3) путем последовательного вычитания (суммирования) величины поправок, которые имеют место из-за расхождений в размерах, уклоне поверхности, наличии инженерного обеспечения объекта оценки и подобных земельных участков.

1) Определим поправку на разницу в размере земельного участка, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №3 и №6. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -5 тыс.грн (=215-220).

2) Определим поправку на разницу в уклоне поверхности, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №1 и №2. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -30 тыс.грн (=95-125).

3) Определим поправку на разницу в инженерном обеспечении, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №2 и №4. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит 25 тыс.грн (=150-125).

4) Определим поправку на разницу в местонахождении, сопоставив два участка, которые отличаются лишь этой характеристикой. Такими являются участки №2 и №6. Следовательно, поправка на разницу в размере земельного участка составит -95 тыс.грн (=125-220).

5) Расчет скорректированной стоимости представим в виде таблицы:

Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка составит 115 тыс.грн.

Метод учета затрат на земельные улучшения (метод абстрагирования) используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшения:

С_з = Д_о - З_зу, (6.4.)

где Д_о - ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный (рентный) доход от ее использования; З_зу - затраты на земельные улучшения.

Данный метод реализуется в ряд этапов:

1) Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж;

2) Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для этого может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения, которые состоят из прямых, косвенных затрат и прибыли предпринимателя;

3) Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на данном участке;

4) Вычитание из восстановительной стоимости величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости зданий и сооружений;

5) Определение рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной стоимости зданий и сооружений.

Пример 6.3. Определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с расположенными на нем улучшениями, если: рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 1000 тыс. грн., восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке, составляет 800 тыс. Общий износ определен в размере 50%.