Структура и динамика недвижимости

Недвижимость - это часть имущества предприятия (активов), которое используется в течение длительного времени, пред­ставлено в материальной (основные средства - внеоборотные активы) и нематериальной форме (нематериальные активы), а также в форме долгосрочных финансовых вложений (финансовая недви­жимость — доходные вложения). Основной капитал — это стоимость средств труда, которые имеют материальное воплощение, исполь­зуются длительное время и по частям переносят свою стоимость на выпускаемую продукцию (здания, сооружения, передаточные устройства, машины, инструмент, оснастка, инвентарь, многолет­ние насаждения, рабочий и продуктивный скот). Нематериальные активы — это часть долгосрочного имущества, которое не имеет материального воплощения, длительное время используется и по частям переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию (права на объекты интеллектуальной собственности, природные ресурсы, прочие права). Долгосрочные финансовые вложения - это часть долгосрочных активов предприятия, переданных третьим лицам с целью получения дохода (вложения в уставный капитал созданных компаний; имущество, переданное в аренду и лизинг; объекты про­мышленной собственности, переданные пользователям по лицензи­онным договорам; кредиты, выданные на длительный срок).

Удельный вес названных трех составных частей недвижимо­сти дает представление о ее структуре, а темпы роста за ретрос­пективу - свидетельствуют о динамике. При планировании недви­жимости исходят их фактического положения дел, учитывают инвестиционные проекты из стратегического плана и рассчитыва­ют плановую стоимость недвижимости на перспективу.

Мировая экономическая практика свидетельствует о том, что структура недвижимости изменяется в сторону увеличения удель­ного веса нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, в частности. Эта тенденция должна учитываться всеми предприятиями, работающими в условиях рыночной эконо­мики. Следовательно, на перспективу необходимо учитывать мно­гократное увеличение стоимости (например, с 2 до 10 или 20% удель­ного веса) объектов интеллектуальной собственности. Нужны се­рьезные патентные исследования для поиска эксклюзивных вари­антов инновационных проектов.

Стратегическое планирование недвижимости представляет собой способ реализации действия экономического закона накопле­ния в сфере управления долгосрочными активами с целью повы­шения экономической эффективности предприятия.

Стратегическое планирование недвижимости - это процесс осмысления тенденции развития и количественной оценки простого и расширенного воспроизводства долгосрочных активов.

Пример расчета удельного веса составных частей недви­жимости в недвижимости и в активах, в %

Исходные данные: недвижимость - 3900 млн руб., в т.ч. нематериальные активы - 300 и финансовые вложения - 600; активы - 4600;

удельный вес нематериальных активов в недвижимости - 300:3900x100 =7,7;

удельный вес нематериальных активов в активах -300:4600x100 = 6,5;

удельный вес финансовых вложений в недвижимости - 600:3900x100 =15,4;

удельный вес финансовых вложений ^в активах -600:4600x100 = 13;

удельный вес основного капитала в недвижимости - (3900 - 300 - 600) / 3900x100 =76,9;

удельный вес основного капитала в активах - (3900 — 300 - 600)7 4600x100 = 65,2.

Стратегическое планирование простого и расширенного воспроизводства недвижимости

Стратегическое планирование недвижимости осуществляется в рамках стратегического плана развития предприятия. Этапы стра­тегического планирования недвижимости:

•формирование и обоснование альтернативных вариантов раз­вития,

•выбор базового варианта,

•диагностика ретроспективы,

•изучение тенденций изменения внешней среды,

•выбор нормативной базы планирования,

• планирование уровня и динамики недвижимости по ее видам.

Возможны различные варианты стратегического планирования недвижимости:

1) самофинансирование (без привлечения внешних инвестиций);

2) акционирование государственного предприятия с дополни­тельной эмиссией и привлечение стратегического инвестора;

3) привлечение заемных средств под крупные инвестиционные проекты;

4) поглощение конкурентов;

5) слияние для создания стратегического альянса;

6) реструктуризация имущества с выделением самостоятель­ных субъектов хозяйствования.

Источником финансирования простого воспроизводства основ­ных средств является амортизационный фонд. Расширенное вос­производство финансируется за счет собственных (чистая прибыль или дополнительная эмиссия акций) и заемных средств (получен­ные кредиты; основные средства, полученные в аренду или лизинг; объекты интеллектуальной собственности, полученные по лицен­зионному соглашению или договору франчайзинга).

Исходные данные для планирования простого и расширенного воспроизводства недвижимости формулируются в процессе разра­ботки стратегического плана развития предприятия и отражаются в проекте баланса.

Последовательность стратегического планирования недвижимости:

- анализ ретроспективы и планирование перспективы прироста объема продаж,

- планируется прибыльность и сумма прибыли по годам,

- определяется удельный вес фонда накопления в чистой прибыли,

- планируется размер фонда накопления на прирост основных средств и НМА,

- рассчитывается амортизационный фонд по материальным и нематериальным активам как источник финансирования их простого воспроизводства.

Продолжая пример, приведенный в предыдущей теме, можно представить плановую структуру и динамику недвижимости на пя­тилетний период, с учетом значительного увеличения удельного веса нематериальных активов в имуществе предприятия:

Недвижимость, всего 400 430 445 460 475

в том числе, основные средства 390 416 423 434 440

нематериальные активы 2 6 12 16 20

финансовая недвижимость 8 810 10 16

Оборотный капитал 415 465 470 490 500

Активы 815 895 915 950 975

Пример расчета состава и структуры недвижимости в стратегическом плане. Исходные данные: недвижимость - 4400 млн руб., в т. ч. нематериальные ак­тивы - 300 и финансовые вложения — 600; активы — 7600.

Состав недвижимости, млн руб. - 3500+300+600 = 4400;

структура недвижимости, в % - 80+7+13 = 100.

Пример расчета уровня экономической эффективности не­движимости и активов в стратегическом плане, %. Исходные данные: недвижимость — 3900 млн руб., в т.ч. нематериальные активы — 300 и финансовые вложения- 600; активы — 4600. Прибыль - 220 млн руб., в том числе за счет выручки от реализации продукции - 190 и от управления капиталом — 30;

рентабельность недвижимости — 220:3900x100=5,6;

рентабельность основного капитала — 190 / (3900 - 300- 600) *100= 6,3;

рентабельность финансовых вложений - 30:600*100=5;

рентабельность активов — 220:4600x100=4,8.

Осмыслить оптимальную динамику экономической эффек­тивности недвижимости в стратегическом плане, представ­ленную в %.

Исходные данные: недвижимость — 3900 млн руб., активы - 4600, прибыль — 220 млн руб.

1) 220:3900=0,056 (1 год); 0,66 (2 год); 0,76 (3 год); 0,86 (4 год); 0,96 (5 год)

2)220:3900x100=5,6 (1 год); 6,6 (2 год); 7,6 (3 год); 8,6 (4 год); 9,6 (5 год)

3) 220:3900x100=5,6 (1 год); 4,6 (2 год); 3,6 (3 год); 4,6 (4 год); 5,6 (5 год)

4) 220:4600=0,05 (1 год); 0,06 (2 год); 0,16 (3 год); 0,26 (4 год); 0,36 (5 год)

5) 220:3000x100=7,3 (1 год); 6,6 (2 год); 7,6 (3 год); 8,6 (4 год); 9,6 (5 год)

Правильный ответ — второй (видна положительная дина­мика).

Первый и четвертый ответы представлены в коэффици­ентах.

Третий и пятый — в течение периода есть снижение уров­ня эффективности.

Тема 18. Планирование оборотного капитала

План:

1. Структура и динамика оборотного капитала.

2. Стратегическое планирование оборотного капитала.

Ключевые понятия

Оборотный капитал. Оборотные фонды. Фонды обращения. Ма­териальные запасы. Готовая продукция. Дебиторская и кредиторская задолженность. Краткосрочные финансовые вложения. Денежные средства. Ликвидность (общая, текущая, быстрая, абсолютная).

Date: 2016-11-17; view: 306; Нарушение авторских прав