Дисконтирование (текущая стоимость единицы)

Функция дисконтирования дает возможность определить настоящую стоимость суммы, если известны ее величина в будущем за данный период накопления и процентная ставка.
Основная идея метода приведенной стоимости заключается в оценке будущих поступлений PV (например, прибыли, процентов, дивидендов) с позиции текущего момента. При этом, сделав финансовые вложения инвестор обычно руководствуется тремя посылами: 1) инфляция2) темп изменения цен на сырье, материалы и основные средства, используемые предприятием, может существенно отличаться от темпа инфляции; 3) желательно периодическое начисление (или поступление) дохода, причем в размере, не ниже определенного минимума. Базируясь на этих посылах, инвестор должен оценить, какими будут его доходы в будущем, какую максимально возможную сумму допустимо вложить в данное дело исходя из прогнозируемой его рентабельности.

Базовая формула приведенной стоимости (дисконтирования):
; (2.1.3)
Где, PV – текущая (приведенная стоимость);
S – известная в будущем сумма
i – коэффициент дисконтирования (процентная ставка);
n – число периодов начисления процентов

Множитель 1/(1+ i)ⁿ называется дисконтирующим множителем, его значения также табулированы. Его экономический смысл заключается в том что он показывает «сегодняшнюю» цену одной денежной единицы будущего, т.е чему с позиции текущего момента равна одна денежная единица (рубль, доллар и т.п.)
При начислении процентов более частом чем раз в год формула имеет вид:
(2.1.4)
Определяя коэффициент дисконтирования, обычно исходят из так называемого уровня доходности финансовых инвестиций, который обеспечивается государственным банком по вкладам или при операциях с ценными бумагами. При этом может даваться надбавка за риск, причем чем более рискованным считается рассматриваемый проект или финансовый контракт, тем больше размер премии за риск..

19, Особенности применения Доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: • качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: • прямая капитализация доходов; • дисконтированные денежные потоки. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям: • возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора); • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ; • способность учитывать конкурентные колебания; • способность учитывать специфические особенности объекта, вли­яющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

3.1.1. Метод капитализации дохода

Метод капитализации доходов используется, если 1.потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; 2.потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид: , (3.1) где V – стоимость оцениваемого объекта; NOI – чистый операционный доход (ЧОД); R – коэффициент капитализации. Основные проблемы данного метода. 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства 2. В российских условиях основные проблемы, с которыми сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости,. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода: • ПВД (потенциальный валовой доход); • ДВД (действительный валовой доход); • ЧОД (чистый операционный доход); • ДП (денежные поступления) до уплаты налогов. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и усыновленной арендной ставки и рассчитывается по формуле ПВД = S · Са, (3.2) где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са – арендная ставка за 1 м2. Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. (3.3) Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к по­тенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, оп­ределяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. При отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости: Кнд = (Дн ´ Тс) / Nа, (3.4) где Дн – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договоры; Тс – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна; Nа – число арендных периодов в году.. Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки: К загрузки = 1 – Кнд. (3.5) Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе). Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД – ОР. (3.6) Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы принято делить на: • условно-постоянные; • условно-переменные, или эксплуатационные; • расходы на замещение, или резервы. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: • налог на имущество; • страховые взносы (платежи по страхованию имущества); • заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее. К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: • коммунальные; • на содержание территории; • на текущие ремонтные работы; • заработная плата обслуживающего персонала; • налоги на заработную плату; • расходы по обеспечению безопасности; • расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным. В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов, как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

16,Методы определения стоимости нового строительства

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений: количественный метод, метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов- аналогов.
Количественный метод
На таком методе основываются все вышеуказанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При этом используются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Иными словами, составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах.

То есть нужно рассчитать сметы.!!!

Сметная стоимость — основа для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы, оплаты оборудования и доставки его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости определяется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных.
2)Метод учета затрат по укрупненным конструктивнымэлементам и видам работ. Этот метод представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписывается в диапазон обоснованных колебаний рыночной стоимости недвижимости.

При этом методе в качестве единиц измерения стоимости конструктивных элементов принимаются наиболее характерные их показатели (1 м³ извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1 м²оштукатуренной или окрашенной поверхности, кровельных покрытий, 1 т смонтированных металлоконструкций и т. п.).

Основным источником информации для этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства. Эти нормы были рассчитаны в сметных ценах 1984 г. и требуют индексации на дату оценки.

3)Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей измерения стоимости является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 м² общей площади жилых зданий, 1 м³ емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

Очевидная простота метода сравнительных единиц не всегда адекватна его точности. Поэтому ему находят рациональное применение главным образом при оценке зданий, построенных по типовым проектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единицы. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии Удельных показателей стоимости строительства (УПСС), соответствующих оцениваемому объекту, используя корректирующие коэффициенты, помещенные в технической части сборников УПСС.

4)Метод объектов-аналогов. Этот метод сходен с предшествующим с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта-аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий. Достоверную информацию о сметной стоимости и конструктивных характеристиках интересующих оценщика аналогов можно получить в отраслевых проектных институтах по профилю оцениваемого объекта.

При всех вышеуказанных методах оценки необходимо привести сметную стоимость оцениваемого объекта (объекта-аналога или сравнительной единицы) на дату ее утверждения к существующему уровню сметных цен. Пересчет осуществляется относительно базисного уровня сметных норм и цен, введенных в действие с 1 января 1984 г. или 1991 г.

Например, сметная стоимость строительства оцениваемого здания в июле 1993 г. составляла 62 млн. руб. Здание оценивается в сентябре 1997 г. Индекс роста цен на строительно-монтажные работы в данной области с 1.01.84г. по июль 1993г. составил 484, а по сентябрь 1997 г. — 16 280. (16 280/484) х 62 = 2085,45 млн. руб.

Следовательно, восстановительная стоимость здания на дату оценки составляет 2085 млн. руб.

18 Использование таблиц сложных процентов

Таблицы шести функций могут быть использованы для решения широкого круга задач, предполагающих проведение расчетов с учетом стоимости денег во времени.
1 функция: Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы), (fvf, i, n) FV=PV*(1+i)^n
Данная функция используется в том случае, когда известна текущая стоимость денег и необходимо определить будущую стоимость де нежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода
2 функция: Текущая стоимость единицы (текущая стоимость реверсии (перепродажи)), (pvf, i, n)
Текущая стоимость единицы является обратной относительно будущей стоимости/ PV=FV*1/((1+i)^n)
3 функция: Текущая стоимость аннуитета (pvaf, i, n)
Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.
Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый. PV=PMT*((1-(1/(1+i)^n))/i
4 функция: Накопление денежной единицы за период (fvfa, i, n)
В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений). FV=PMT*(((1+i)^n-1)/i))
5 функция: Взнос на амортизацию денежной единицы (iaof, i, n)
Функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту. PMT=PV*((i/(1-1/(1+i)^n))
6 функция: Фактор фонда возмещения (sff, i, n) PMT=FV*(i/((1+i)^n-1))
Данная функция обратная функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.
Пример таблицы сложных процентов
Использование таблиц
1. Выбрать таблицу ежегодного или ежемесячного накопления
2. Найти страницу с соответствующей ставкой процента
3. Найти колонку, соответствующую определяемому фактору
4. Найти число лет слева или число периодов справа
5. Пересечение колонки и ряда (периоды) дает фактор
6. Умножить фактор на соответствующую основную сумму или депозит