Расчет коэффициента капитализации

Существует несколько методов определения КК:

1) С учетом возмещения кап затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива)

2) Метод связанных инвестиций, или техника инвестиц группы

3) Метод прямой капитализации

Определение кк с учетом возмещения кап затрат:

КК состоит из 2 частей: 1)ставки доходности инвестиции (капитала), явл компенсацией, которая д/б выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и др факторов связанных с конкретными инвестициями

2) нормы возврата капитала, т.е погашенные суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент кк применяется только к изнашиваемой части активов

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости +Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка % в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска возврата». Исп в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие. Требования: доходность на наиб ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Расчет различных составляющих премий за риск:

Надбавка за низкую ликвидность - учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в он инвестиций и она м/б принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

Надбавка за риск вложения в недвижимость - учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка м/б принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Надбавка за инв менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку целесообразно рассчитывать с учетом коэф недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

КК вкл ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, влож в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.