Методы расчета восстановительной стоимости( затратный подход)

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует оп­ределенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих це­нах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использо­ванием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизвод­ства», поскольку определяются затраты на строитель­ство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристи­кам. Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа­теля.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стои­мость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (боль­шей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет зат­рат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В за­висимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые (стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; заработная плата рабочих; стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; стоимость коммунальных услуг; стоимость доставки и хранения материалов и пр) и косвенные (накладные расходы, стоимость инвестиций в землю; гонорары проектно-сметным организациям; маркетинговые, страховые и рекламные расходы)

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета суще­ствует несколько способов определения восстановительной стоимости: 1) метод сравнительной единицы; 2)метод разбивки по компонентам; 3) метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строи­тельства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Сто­имость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудо­вание, права собственности и т.д.)

С=С1м2 x S0 x Кп х К н х Км х Кв х Кпз х Кндс, где Со - стоимость оцениваемого объекта; С 1м2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площа­ди объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строи­тельной площади (Кп = 1,1 - 1,2)'; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1) Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-мон­тажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Кз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%)

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать: 1) единое функциональное назначение; 2) близость физических характеристик (класс конструктивных систем); 3) сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов; • другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдель­ных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

Сзд = SUM (Vj x Cj) x Кн, где С зд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объему-го компонента; Сj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1). Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: 1) субподряд; 2) разбивка по профилю работ; 3)выделение затрат.

Метод количественного обследования основан на детальных количе­ственном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компо­нентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного обследования - база для использования вы­шеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наи­более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наи­более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь углуб­ленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Date: 2016-02-19; view: 596; Нарушение авторских прав