Метод прямой капитализации

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоим.

Процесс пересчета описывается формулой:

(4)

Плюсы метода прямой капитализации:

- простота и удобство расчета. Особенно он хорош для недвижимости, которая сдается на длительный срок в аренду;
- методика позволяет в точности определить текущую конъюнктуру рынка, ведь большинство сделок на рынке недвижимости анализируется с позиции отношения прибыли и цены.
Минусы метода прямой капитализации:
- сложность использования при достаточном уровне информации о сделках;
- проблемы применения метода в случае если объект еще строится и не дает стабильной прибыли

Три этапа:
1. Расчет ожидаемой прибыли. Вычисления производятся с учетом годового периода или же берется средний показатель за этот промежуток. При этом упор делается на наиболее эффективном применении имущества.

Это ПВД=S*Cкв,м,

ДВД=ПВД-потери+прочие доходы

Чод=ДВД-ОР
2. Вычисляется параметр коэффициента капитализации.

В условиях российского рынка ставка капитализации обычно представляется в виде формулы (8):

R = r_f + p₁ + p₂ + p₃+ r_возвр , (8)

Определение безрисковой ставки дохода

В качестве безрисковой ставки дохода в условиях работы на российском рынке принято использовать ставку рефинансирования ЦБ РФ – 11 %

Определение премии за риск вложения в недвижимость

Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изме­нения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потре­бительских свойств.