Определение премии за инвестиционный менеджмент

5. Определение нормы возврата капитала В данной оценке для определения нормы возврата капитала используется метод Инвуда, который, по мнению специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России,

(9)

R - ставка рефинансирования (действующая ставка рефинансирования ЦБ России 11 %)

k - срок экономической жизни
3. Вычисляется суммарная цена объекта (сооружения, земельного участка, здания) на основе ЧОД и капитализационного коэффициента. Формула стандартна: Цена объекта = ЧОД/Ккап.

21. Анализ финансовой отчетности: ПВД,ДВД,ЧОД

Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД=S*Са, где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м2; Са - арендная ставка за 1 м. Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда- предоставление арендатору имущества за плату во временное владение и пользование. Договор аренды зд или сооруж закл в письменной форме на срок не менее 1 года, подлежит гос регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Величина арендной ставки зависит от местоположения, физ сост, наличия коммуникаций, срока аренды и тд. Арендные ставки бывают 1)контрактными (определяемыми договором об аренде) 2)рыночными (типичными для данного сегмента рынка) Метод капитализации доходов целесообразно исп в случае договора с фиксир арендной ставкой, а в ост случаях метод ДДП.   Действительный валовой доход (ДВД)- это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату. Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода: где Кндп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей; Па – потери при сборе арендной платы; П нд – потери от недоиспользования площадей; ПВД – потенциальный валовой доход. Чистый операционный доход (ЧОД)- действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД – ОР. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.   Операционные расходы принято делить на: • условнопостоянные; • условнопеременные, или эксплуатационные; • расходы на замещение, или резервы. К условнопостоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг(налог на имущество,страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее) К условнопеременным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг(коммунальные; на содержание территории; на текущие ремонтные работы; заработная плата обслуживающего персонала; налоги на заработную плату; расходы по обеспечению безопасности) К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура) Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец не движимости ежегодно получает от ее эксплуатации.