Физический износ объектов недвижимости

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействи­ем природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности чело­века.2 вида устранимый и неустранимый.

Устранимый – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.

Методы расчета физического износа зданий следующие: 1) нормативный (для жилых зданий); 2)стоимостный; 3) метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает исполь­зование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ здания определяться по формуле:

Fф = SUM (Fi x Li):100 где Fф - физический износ здания, %; Fi - физический износ i-го конструктивного элемента, %; Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании

Этой методике присущи недостатки:

1)по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

2)трудоемкость применения по причине необходимой детализации кон­структивных элементов здания;

3)невозможность измерения функционального и внешнего износа;

4)субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов

Определение физического износа зданий методом срока жизни.

И = (ЭВ: ФЖ) • 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100, где И - износ, %; ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ - типичный срок физической жизни; ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда­ния с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использо­вать упрощенную формулу И = (ХВ: ФЖ) • 100, где И - износ, %; ФЖ - типичный срок физической жизни
Суть стоимостного метода определения физического износа заключа­ется в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения произ­водится на основе разумных фактических затрат на доведение изношен­ных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обяза­тельная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта из­ношенных элементов здания.
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жиз­ни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонен­тов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и ве­личиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологи­ческого возраста и срока физической жизни этих элементов

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни опре­деляется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рас­считывается как разница между восстановительной стоимостью всего зда­ния и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соот­ношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.