Тұрғын жайлардың ерекшеліктерін анықтау

Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Медеу ауданы, 13 шағын аудан, № 29 үй, № 49 пәтері. Берілген объект қаланың оңтүстік - батыс бөлігінде орналасқан.

Мүліктің меншіктенушісі:

Объектінің меншіктенушісі:

Иеленудің негізі: келісімшарт

Жер учаскесінің сипаттамасы және жер иеленудің құнын анықтау.

Жер учаскесі жоқ..

Объектінің орналасуын сараптау.

Ауданның құрылыстарының типтері: көшелі..

Құрылыс түрі: кірпішті, көпқабатты ғимарат.

Шу деңгейі: норма шегінде

Нарық: сұраныс пен ұсыныс бар

Эксплотацияға енгізілу жылы: 1977

Сыртқы және капиталдың қабырғасы: темірбетонды.

Қабаттылығы: 9/8

Жалпы ауданы: 66,0

Пәтер: бұрыштық емес

Қоршаған ортаның қалпы: норма шегіндегі газдылық және шаңдылық

Автокөлік жүрісінің интенсивтілігі: қоғамдық көліктің түрлері – автобустар, таксилер, маршрутты көліктер.

Табиғат: климаттық жағдайлар.

Климаты: кенет континентальді.

Жауын шашын: түсудің негізгі периодтары – қар, жаңбыр.

Желдің бағыты: оңтүстік - батыс, солтүстік – батыс.

Желдің жылдамдығы: p=4-6 м /сек.

Желдің жүктелуі: 0,38 КПА (38 кгс/кв.м)

Сейсмикалығы: 9 балл

Ең салқын бескүндіктің температурасы: 5 градус, ал ең ыстық бескүндіктің температурасы 40 градус

Жер қатудың нормативті тереңдігі: 1,2 метр

Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер сулары: жоқ

1.4 Әртүрлі нысандар мен ғимараттардың техникалық өлшемдерін жүргізу

Ғимараттардың табиғи тозуын бақылау

1.5 Қажетті өлшемдерді жүргізу, әр қабаттың сызбасы мен ерекшеліктерін құрастыру

1.6 Тұрғын жайлардың жоспарын сызу,әртүрлі ғимараттар ен нысандардың

сызбаларымен жоспарларын зерттеу

Бағаланатын объект	Көп пәтерлі үйдегі пәтер
Объектінің орналасқан жері	Алматы қаласы, Медеу ауданы,үй № 29 79 пәтер
Ауданның беделділігі	Орташа
Объектінің тағайындалуы	Тұрғын үй
Ағымдағы қолдану мақсаты	Тұрғылықты өмір сүру
Салынған жылы
Қабырға материалдары	Темір - бетон
Бөлмелер саны
Жоспары	Қарапайым
Санторап	бірге
Орналасқан қабаты	9-8
Балкон лоджия	1 балкон
Телефон	Бар
Лифт Жоқ

Бағалау мерзіміне салыстырмалы объектінің қарапайым нарықтық шарттан салу жағдайындағы кез келген өзгешелігі сараптама кезінде ескерілуі қажет. Сондақтан сатылымдарды салыстыру әдісінің шектеуші факторы алынатын ақпараттың сенімділігі.

Дәлелденген,таңдалған салыстыру объектілерінің біреуі де бағалау объектісіне толығымен сәйкес келмейді. Сондаықтан, салыстыруға табиғи неемесе экономикалық бола алатын жалпы бірліктер кіреді. Тәжірибеде жылжымайтын мүлік нарығының әртүрлі сигменттері салыстырудың әртүрлі бірліктерін қолданылады.

Жердің сатылымдарын сараптау кезінде, көбіне көп келесі салыстыру бірліктерін қолданылады:

- аудан бірлігінің бағасы;

- жол бойындағы учаскенің ұзындық бірлігі үшін бағасы;

- участок бағасы;

- тығыздық бірлігінің бағасы;

Аудан бірлігінің бағасы ең көп тараған салыстыру бірлігі болып табылады. Жер учаскенің үлкен көлемін сату кезінде бір жүздік бағасын, қалалық учаскелерде бір шаршы метрдің бағасын қолданады.

Коммерциялық мақсаттағы жер телімдері үшін франтальді бірлік ұзындығының бағасын қолданылады. Көлемі мен формасы сәйкес учаскелерді сараптау кезінде учаскенің бағасы қолданылады.

1.10 Жылжымайтын мүлік нысанын зерттеу үшін, оның басына барып, қажетті өлшемдерін алу, жеке пәтердің сызбасын әзірлеу

Салыстырмалы әдіс - географиядағы салыстырмалы әдістеме, бір-біріне ұқсас немесе жақын орналасқан, пайдаболған кезінен қатарласып келген және құрылымы мен атқарымы бойынша әр түрлі, бірақ салыстыруға болатын, кеңістік пен уақыт ішінде шалғай бірнеше географиялық нысандар процестерінің, қасиеттерінің және жағдайларының ұқсастығы мен айырмашылықтарын табу; бір географиялық нысанның әр түрлі уақыттағы жағдайларын салыстыру. Географиялық нысандарды жіктеу (таксондау), жалпылау, бағалау және болжау кезінде негізгі әдістеме есебінде пайдаланылады. Салыстырмалы әдіс арқылы зерттелудегі нысанның жалпы және ерекше белгілері мен қасиеттері анықталады.

Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) осы тектес жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;

2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;

3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;

4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;

5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.

Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру элементтері ескерілуі тиіс:

берілетін құқықтар;

қаржыландыру шарттары;

сату шарттары;

сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;

нарық шарты;

орналасқан жері;

табиғи сипаттамалары;

экономикалық сипаттамалары;

пайдалану;

жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.

21. Статистикалық модельдеу (массалық бағалау) әдісі салыстырмалы амал әдісіне ұқсас, бірақ түзету коэффициенттері статистикалық әдістермен есептеледі.

22. Баға мен табыстың ара-қатынасы әдісі болжамдарға негізделеді, яғни жылжымайтын мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді пайдалануға негіз береді.

Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R) пайдалануға болады.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау кезеңдерінде:

1) бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы бағаланады;

2) сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат бар бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;

3) бағаланатын объектімен ұқсастарды салыстыруды ұлғайтатын қажетті түзетулер енгізіледі;

4) әрбір ұқсастық бойынша жалпы ренталық мультипликатор есептеледі;

5) барлық ұқсастар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде қорытынды ЖРМ айқындалады;

6) бағаланатын объектінің орташа ЖРМ жүргізу және есептік барабар жалпы табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны есептеледі.

1.11 Жеке тұрғын үйді зерттеу үшін, оның басына барып, қажетті өлшемдерін алу, үйдің сызбасын әзірлеу

Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау кезінде қолданған дұрыс. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкін болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы жағдайда жасауға жұмсалатын шығынтар туралы нарықтық деректерге жауап беруі тиіс.

14. Жақсартылған жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін шығындық амалды қолдану бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын айқындаудан тұрады. Ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді ауыстырудың (өндірістің) қалдық құны мен жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады.

15. Өндіріс әдісі, әдеттегідей, ауыстыру мүмкін емес бағалау объектісін жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану оны аса тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады.

Ауыстыру әдісі, әдеттегідей, типтік жоба бойынша салынған (салынатын) объектіні ауыстыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.

16. Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалау бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау;

2) жақсартылған жерлерді өндіріс құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;

3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу;

4) бағалау объектісін ауыстырудың (өндірістің) қалдық құнын оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің ауыстыру (өндіріс) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде айқындау.

17. Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер мыналар болып табылады:

1) техникалық паспорт;

2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;

3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.

Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.

18. Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:

1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен бағаламаларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы өндіріс немесе ауыстыру құнын айқындау;

2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі - - іріленген көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе қуаттылық бірліктерінің (төсек-орыс, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.) біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтн мүліктің қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару.

19. Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:

1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) шығындарының сомасына тең.

Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең.

Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады.

Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және/немесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық жолмен бағалауға болады;

2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең. Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;

3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады,

Жер учаскесі экономикалық ескіруі және сирек жағдайларда функционалдық тозуы мүмкін.

1.12 Есепті дайындау және тәжірибеден өткені жөнінде пікірді рәсімдеу