Ипотечный кредит и кризис

Ипотека – это обычно покупка в кредит жилья (квартиры или дома).

Рассмотрим жизнь рядового человека. Ему 20–30 лет, он женат и хочет обзавестись собственным домом.

Может ли он взять кредит на десять лет? Может, но для этого у него должна быть высокая зарплата. При стоимости квартиры в 100 тысяч долл. нужно выплачивать приблизительно по 1,5 тысячи долл. ежемесячно. У вас есть доход от 2 тысяч долл. на семью?

Может ли срок ипотечного кредита быть 40–50 лет? Если молодому человеку минимум 25, а кредит на 50 лет, то он расплатится к 75 годам. Скорее всего, заемщик не доживет или не сможет со своей пенсии платить крупные ипотечные платежи.

Получается 20–30 лет. То есть человек берет кредит в 25–30 лет и заканчивает выплачивать к 50-55 годам. Вся жизнь прожита "в ярме ипотеки"! Банки – счастливы. Заемщик – вряд ли.

Тут еще нужно не забывать о кризисах.

Карл Маркс писал о них еще 150 лет назад, называя их кризисами перепроизводства. Говоря простым языком, производитель изготовил слишком много товаров.

Вот пример. Обычная легковая машина класса "люкс" стоит 100 тысяч (долл. или евро - неважно). Перепроизводство – это не тогда, когда каждый пенсионер или безработный ездит на такой машине и уже больше некому продавать их, а когда такие машины стоят в автосалонах долго-долго... Если производитель снизит цену такой машины до 100 долл. за штуку, то их вмиг раскупят. Перепроизводства в таком случае нет.

Получается, что при том же самом объеме производства если цена автомобиля 100 тысяч долл. – на машины нет спроса, а если 100 долл., тогда их надо выпускать еще и еще.

В перепроизводстве главное не количество товара, а его цена (но мы сейчас не обсуждаем ценообразование).

Обычное время между кризисами перепроизводства, по Марксу, составляет 15-20 лет. Прошлый кризис был в начале 80-х, следующий должен был быть в середине 90-х годов, но распад СССР оттянул его начало до 2008 года. С распадом СССР образовался огромный свободный рынок, который поглотил излишки товаров, выпускаемых на Западе, но к середине 2000-х рынок стран СНГ насытился, и наступил кризис перепроизводства. Его называют еще мировым финансовым кризисом, ипотечным, может потом придумают еще какие-либо названия.

Но факт остается фактом: если брать ипотечный кредит, есть реальный риск попасть в период кризиса. Кризис – это сокращение зарплат, безработица, а также падение цен на недвижимость.

Таким образом, купив квартиру в ипотеку за 100 тысяч долл. на 25 лет под 10% годовых, можно лет через 15 оказаться должным банку более 110 тысяч долл., выплатив до этого 160 тысяч долл., и это при том, что квартира будет стоить, допустим, 70 тысяч долл.!

Не правда ли, жуткие цифры?

15 лет ты регулярно платил по 900 долл. ежемесячно, выплатив полторы (!) стоимости своей квартиры. Но пришел кризис, и ты остался без работы. Банк требует дальнейших ежемесячных платежей. Банк привык получать от тебя деньги, ему это нравится, он счастлив, но счастлив ли ты?

И через 15 лет регулярных платежей ты еще должен банку больше, чем стоила твоя квартира 15 лет назад.

Ты не можешь платить, то просишь отсрочку, но отсрочка – это тоже кредит. И вот ты должен не 110 тысяч долл., а уже 120, 130…

А твоя квартира стоит 70 тысяч долл.!

Ты платил 15 лет, переплатил кучу денег и опять должен вдвое больше, чем стоит твоя квартира.

По-моему, это финансовое рабство.

Ты хочешь разорвать путы долгов и предлагаешь банку продать твою квартиру. Он готов (хотя наши эсэнгэшные банки на это пока не идут), но не за 70 тысяч долл., потому что цены падают, а за 50, из которых ты получаешь выплаченную тобой часть, допустим, 30 тысяч долл.

Кредитный договор составлен беспроигрышно – в этом можешь быть уверен: юристы у банка великолепные, а ты подписывал стандартный договор суть, которого – "банк никогда не понесет убытка".

Считаем дальше. Ты должен 130 тысяч долл., твою квартиру забирают за 50, тебе уменьшают долг на 30 тысяч долл., итог – ты должен 100 тысяч.

Результат твоей попытки взять квартиру в ипотеку и оставить ее в наследство сыну (дочке) – твой долг в размере порядка стоимости квартиры.

А теперь подумай: вся эта история добавит тебе ощущения счастья и радости от жизни?

Вот поэтому на Западе половина людей живет в съемном жилье, не связываясь с рисками ипотеки. И это при том, что там банковский процент значительно меньше, чем у нас: 3–5% против 10–12%.

Нет, я не против ипотеки, я – за то, чтобы потенциальный заемщик думал, очень хорошо думал перед тем, как взять ипотечный кредит.

Лучше пойти по пути самоограничения и купить недорогую недвижимость, стоимость которой можно выплатить лет за 10–15. Если повезет, можно "проскочить" мимо кризиса, а если не повезет, то оставшиеся долги будут не столь велики.

Вот расчет с более облегченными условиями: покупается квартира стоимостью 60 тысяч долл. на 20 лет при 10% годовых, при условии что заемщик в кризис остается без работы через 15 лет. Ежемесячный платеж получается порядка 600 долл.

Через 15 лет выплачено около 105 тысяч долл., осталось 35.

Ты мог купить квартиру за 100 тысяч долл. на 25 лет с ежемесячным платежом в 900 долл., но ограничил себя жильем ценой в 60 тысяч долл., купленным на 20 лет с ежемесячным платежом 600 долл.

Вот твой выигрыш от самоограничения: к кризису ты подошел с долгом в 35 тысяч, а не с долгом в 110 тысяч плюс ты отдавал 15 лет не 900 долл., а 600 долл. ежемесячно. 300 долл. ежемесячно в течение 15 лет составляют 43 тысячи долл. Ты смог купить хорошую машину, хорошо питался, отдыхал за границей. Ты – жил!

Пришел кризис, но у тебя есть накопления в виде как минимум машины, которую ты продашь за 15-20 тысяч долл.

И в результате твой долг за квартиру становится не 35, а 15-20 тысяч.

Ты найдешь новую работу, тебе ведь 40-45 лет (ты взял ипотеку в 25-30 лет плюс 15 лет исправно платил), и ты выплатишь оставшиеся 15-20 тыс. А потом в ней будут жить твои дети-внуки.

Ты работал, правильно тратил – и ты заработал!

Ты счастлив?

Да, конечно.

А теперь – бонусы!

После кризиса жилье будет дешевым, а ты расплатился с долгами и живешь в своей квартире. Почему бы не поднакопить немного и не купить ту желанную квартиру, которая раньше стоила 100 тысяч долл., а теперь стоит 50-60 тысяч?

Правильно купленная в ипотеку недвижимость превращается в сплошное удовольствие!

Ты несомненно счастлив и доволен собой, своим умом и расчетливостью.

Ты вознагражден за свое терпение и самоограничение.

Ты с чувством жалости к неудачнику смотришь на того, кто тогда купил дорогую квартиру, которая "съела" его и "выплюнула".