Можно ли получить имущественный вычет за два и более налоговых периода при продаже имущества в рассрочку (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)?

При продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них), находившегося в собственности менее трех лет, налогоплательщик может получить вычет в суммах, не превышающих в целом 1 млн руб. В случае продажи в налоговом периоде иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет предоставляется в размере, не превышающем в целом 250 тыс. руб. Это установлено в пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения предусматривались в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Возникает вопрос: можно ли получить имущественный вычет за два и более налоговых периода при продаже имущества в рассрочку?

Официальной позиции нет.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Имеется работа автора, в которой указано, что налогоплательщик, продавший имущество в рассрочку и получивший доход в двух налоговых периодах, может получить имущественный вычет за эти два периода.

Другие авторы считают, что в данном случае налогоплательщик может применить имущественный вычет в сумме, полученной от продажи только в первом налоговом периоде.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Вычет при продаже имущества в рассрочку можно получить в нескольких налоговых периодах

Статья: Применение имущественных вычетов по НДФЛ ("Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2008, N 13)

По мнению автора, налогоплательщик, продавший имущество в рассрочку на два года, может получить вычет в двух налоговых периодах. Автор указывает на то, что в данном случае переноса остатка имущественного вычета на следующий налоговый период не происходит, поскольку в силу п. 1 ст. 223 НК РФ датой фактического получения дохода является день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика.

Позиция 2. Вычет при продаже имущества в рассрочку можно получить только в одном налоговом периоде

Консультация эксперта, 2008

Автор указывает, что физлицо, которое продало квартиру с рассрочкой платежа на несколько лет, может применить имущественный вычет в сумме, полученной от продажи только в первом налоговом периоде, поскольку перенос оставшейся недоиспользованной суммы вычета по одному и тому же объекту на следующий налоговый период пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусмотрен.

Аналогичные выводы содержит:

Статья: О налоге на доходы физических лиц ("Налоговый вестник", 2008, N 7)

Может ли получатель ренты применить имущественный вычет в отношении платы за передаваемое имущество, вносимой независимо от выплаты ренты (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, ст. 585 ГК РФ)?

Имущественный вычет предоставляется налогоплательщику в размере доходов, полученных им от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков, земельных участков или долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Сумма вычета не может превышать в целом 1 млн руб. В случае продажи в налоговом периоде иного имущества (за исключением ценных бумаг), которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет предоставляется в размере, не превышающем в целом 250 тыс. руб. Это установлено в пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

На основании п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на содержание в иной форме. Согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила купли-продажи (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Возникает вопрос: может ли получатель ренты воспользоваться имущественным вычетом в отношении платы за передаваемое имущество, вносимой независимо от выплаты ренты?

По данному вопросу есть две точки зрения.

Согласно позиции Минфина России получатель ренты может применить имущественный вычет в отношении дохода в виде платы за передачу имущества. Аналогичной позиции придерживаются и авторы.

Ранее Минфин России придерживался позиции, согласно которой имущественный вычет предоставляется только в отношении сумм, полученных от продажи имущества. Как указывало ведомство, в данной ситуации отношения регулируются договором ренты, а не купли-продажи.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Получатель ренты может применить имущественный вычет в отношении платы за передаваемое имущество, вносимой независимо от выплаты ренты

Письмо Минфина России от 27.01.2015 N 03-04-07/2785 (направлено Письмом ФНС России от 09.02.2015 N БС-4-11/1833@)

Разъяснено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, вносимую независимо от выплаты ренты, к таким правоотношениям применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 585 ГК РФ). Следовательно, в отношении дохода в виде данной платы могут применяться положения Налогового кодекса РФ о получении имущественного вычета при продаже имущества.

Статья: Правовое регулирование договора ренты ("Налоговый вестник", 2008, N 10)

Автор указывает, что сумма, которая выплачивается получателю ренты за передачу права собственности на имущество, относится к доходам от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). При этом налоговая база определяется как разница между такой суммой и полагающимися налогоплательщику вычетами. В данном случае к ним относится имущественный налоговый вычет.

Статья: Рента: правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение ("Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 6)

Автор отмечает, что в случае, когда имущество передается по договору ренты за плату, к отношениям сторон применяются правила купли-продажи. В связи с этим получателю ренты предоставляется имущественный налоговый вычет.

Аналогичные выводы содержит:

Статья: Рента и пожизненное содержание с иждивением ("Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2006, N 5)

Статья: Налоговые обязательства участников договора ренты ("Финансовая газета", 2006, N 34)

Автор разъясняет, что налогоплательщик, получивший единовременно платеж за передачу права собственности на имущество по договору ренты, вправе по окончании налогового периода воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Аналогичные выводы содержит:

Статья: Договор пожизненного содержания с иждивением ("Финансовая газета", 2006, N 28)

Статья: Налоговые обязательства участников договора ренты ("Налоговый вестник", 2006, N 8)

Позиция 2. Получатель ренты не может применить имущественный вычет в отношении платы за передаваемое имущество, вносимой независимо от выплаты ренты

Письмо Минфина России от 07.10.2004 N 03-05-01-04/42

Указано, что имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции до 31.12.2013 (включительно)), предоставляется только в отношении сумм, которые получены от продажи имущества. Передачу имущества по договору ренты нельзя рассматривать как продажу в смысле ст. 220 НК РФ. Следовательно, положения Налогового кодекса РФ о предоставлении имущественного вычета при продаже имущества применяться в этом случае не могут.

Может ли получатель ренты воспользоваться имущественным вычетом при передаче имущества в отношении дохода, полученного им в виде периодических рентных платежей (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 583 ГК РФ)?

Имущественный вычет предоставляется налогоплательщику в размере доходов, полученных им от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков, земельных участков или долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Сумма вычета не может превышать в целом 1 млн руб. В случае продажи в налоговом периоде иного имущества (за исключением ценных бумаг), которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, вычет предоставляется в размере, не превышающем в целом 250 тыс. руб. Это установлено в пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

На основании п. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на содержание в иной форме.

Возникает вопрос: может ли получатель ренты воспользоваться имущественным вычетом при передаче имущества по договору ренты в отношении дохода, полученного им в виде периодических рентных платежей?

Согласно позиции Минфина России ежемесячные рентные платежи не могут рассматриваться как доходы от продажи имущества. Следовательно, положения Налогового кодекса РФ об имущественном вычете в данном случае неприменимы.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Письмо Минфина России от 27.01.2015 N 03-04-07/2785 (направлено Письмом ФНС России от 09.02.2015 N БС-4-11/1833@)

Разъяснено, что возмездность договора ренты определяется наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество. Специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность, выступает его рисковый, а не меновый (не эквивалентный) характер. Это обусловлено неопределенностью встречного предоставления, осуществляемого плательщиком ренты в обмен на принятое от получателя ренты имущество. Сторонам договора ренты в момент его заключения неизвестно, каким окажется общий размер рентного дохода получателя ренты.

Минфин России пришел к выводу, что ежемесячные рентные платежи не могут рассматриваться как доходы получателя ренты от продажи имущества, передаваемого им по договору ренты. Следовательно, в отношении дохода в виде периодических рентных платежей имущественный вычет не применяется.

В каком размере предоставляется имущественный вычет налогоплательщику при продаже жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства и находившегося в собственности менее трех лет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)?

Налогоплательщик при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них), которое находилось в собственности менее трех лет, может получить имущественный вычет в сумме, не превышающей в целом 1 млн руб. При продаже иного имущества, которое было в собственности менее трех лет, вычет предоставляется в размере, не превышающем в целом 250 000 руб. (до 01.01.2010 - не более 125 тыс. руб.). Это установлено в пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения предусматривались в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

На основании п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Положениями п. 2 ст. 16 ЖК РФ предусмотрено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, которые связаны с их проживанием в таком здании.

Налоговый кодекс РФ не разъясняет, в каком размере налогоплательщик может получить имущественный вычет при продаже дома, строительство которого не окончено.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция Минфина России заключается в том, что дом, строительство которого не завершено, не является жилым и в целях получения имущественного вычета подпадает под понятие "иное имущество". При продаже такого дома вычет предоставляется в размере не более 250 000 (125 000) руб. Аналогичная точка зрения высказана ФНС России.

В то же время есть судебный акт, в котором отмечено, что Налоговый кодекс РФ не содержит положений о том, что жилой дом, строительство которого не завершено, относится к иному имуществу. Поэтому налогоплательщик при продаже такого дома может получить имущественный вычет в сумме не более 1 млн руб.

Подробнее см. документы

Позиция 1. При продаже дома, строительство которого не завершено, вычет предоставляется в размере не более 250 (125) тыс. руб.

Письмо Минфина России от 06.02.2012 N 03-04-05/7-118

Финансовое ведомство указало, что объект незавершенного строительства не может считаться жилым домом. Сооружение считается жилым домом после государственной регистрации дома в качестве жилого, которая осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. До этого момента сооружение признается иным имуществом, и в случае его продажи налогоплательщик вправе применить вычет в размере 250 000 (125 000) руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 15.12.2011 N 03-04-05/7-1049

Письмо Минфина России от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199

Указывается, что жилой дом, строительство которого не окончено, не поименован в перечне объектов, при продаже которых имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. Поэтому при продаже такого дома имущественный вычет предоставляется в размере 250 000 руб.

Письмо Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-810

Финансовое ведомство разъяснило, что не завершенный строительством жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке, не признается жилым помещением, но для целей обложения НДФЛ подпадает под понятие "иное имущество". Поэтому, если данный объект находился в собственности менее трех лет, имущественный вычет предоставляется в размере, не превышающем 250 (125) тыс. руб.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 10.03.2010 N 03-04-05/9-93

Письмо ФНС России от 31.07.2014 N БС-4-11/14980@

В данном Письме финансовое ведомство уточнило, что при продаже долей в праве общей долевой собственности на жилые объекты, строительство которых не завершено, предоставляется имущественный вычет в размере 250 000 руб.

Позиция 2. При продаже дома, строительство которого не завершено, вычет предоставляется в размере не более 1 млн руб.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2010 по делу N А13-7028/2009

По мнению инспекции, налогоплательщик при продаже недостроенного жилого дома может получить имущественный вычет в размере не более 125 тыс. руб. как от продажи иного имущества. Суд отклонил довод налогового органа и указал следующее: Налоговый кодекс РФ не содержит положений о том, что жилой дом, строительство которого не завершено, может быть отнесен к иному имуществу. Следовательно, налогоплательщик может получить имущественный вычет в суммах, полученных как от продажи жилого дома (не более 1 млн руб.), несмотря на то, что его строительство на момент продажи не было завершено.

Может ли нерезидент при продаже находящегося в РФ имущества уменьшить доходы от реализации на расходы, связанные с приобретением этого имущества (пп. 1 п. 1, пп. 2. п. 2 ст. 220 НК РФ)?

Для доходов, в отношении которых п. 1 ст. 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ налоговые вычеты. Это установлено п. 3 ст. 210 НК РФ.

Что касается доходов, которые облагаются по иным налоговым ставкам, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов. Налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, не применяются. На это указывает п. 4 ст. 210 НК РФ.

При продаже жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них, находившихся в собственности менее трех лет, налогоплательщик может получить имущественный вычет в суммах, не превышающих в целом 1 млн руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения предусматривались в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения указанного имущественного вычета налогоплательщик может уменьшить свои облагаемые НДФЛ доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (до 01.01.2014 согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ - связанных с получением этих доходов).

Возникает вопрос: может ли нерезидент при продаже находящегося в РФ имущества уменьшить доходы от реализации на расходы, связанные с получением этих доходов?

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция Минфина России заключается в следующем: физлицо - нерезидент РФ не может уменьшить доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением. Аналогичный вывод сделан в авторской консультации.

Вместе с тем имеются авторские консультации, в которых отмечается, что право налогоплательщика при продаже имущества уменьшить сумму доходов на сумму фактических расходов не является имущественным вычетом. Поэтому с учетом положения п. 7 ст. 3 НК РФ нерезидент РФ вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее покупку.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Физическое лицо - нерезидент РФ уменьшить доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, не может

Письмо Минфина России от 08.04.2013 N 03-04-05/4-347

Отмечается, что ст. 220 НК РФ, имеющая название "Имущественные налоговые вычеты", предусматривает как непосредственно имущественные вычеты, так и вычеты фактически произведенных расходов. Если физическое лицо по итогам налогового периода будет признано нерезидентом РФ, оно не сможет получить имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 26.03.2013 N 03-04-05/4-285

Письмо Минфина России от 11.10.2010 N 03-04-06/6-248

Письмо Минфина России от 02.12.2009 N 03-04-05-01/846

Консультация эксперта, 2011

Автор отметил, что вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 - 221 НК РФ, применяются только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. К доходам, облагаемым по иной ставке, вычеты не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ). Следовательно, имущественный вычет, а также вычет по расходам, связанным с получением доходов, применяются лишь к доходам физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами.

Позиция 2. Физическое лицо - нерезидент РФ вправе уменьшить доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением

Консультация эксперта, 2012

Автор указал, что исходя из толкования пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ уменьшение налоговой базы на сумму документальных расходов не является имущественным вычетом. Следовательно, нерезидент вправе уменьшить сумму полученного дохода на сумму расходов, связанных с его приобретением.

Консультация эксперта, 2010

Автор отмечает, что согласно положениям абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ право налогоплательщика при продаже имущества уменьшить сумму доходов на сумму фактических расходов не является имущественным вычетом. Кроме того, Налоговый кодекс РФ не запрещает нерезидентам уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, понесенные при его приобретении. Следовательно, принимая во внимание положения п. 7 ст. 3 НК РФ, нерезидент РФ вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее покупку.

Может ли супруг получить имущественный вычет при продаже имущества, находящегося в собственности менее трех лет, расходы на приобретение которого были понесены вторым супругом (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)?

При продаже имущества, находящегося в собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе применить имущественный вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, вычет распределяется между совладельцами по договоренности между ними (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). В редакции, действовавшей до 01.01.2014, аналогичные положения содержались в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

На основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения названного вычета физическое лицо может уменьшить свои облагаемые НДФЛ доходы на сумму фактических расходов, связанных с приобретением этого имущества (до 01.01.2014 согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ - связанных с получением этих доходов).

В соответствии с п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи или любое другое имущество, нажитое в браке. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов было приобретено такое имущество, а также кто из них вносил денежные средства.

Налоговый кодекс РФ не разъясняет, может ли супруг воспользоваться имущественным вычетом, если при приобретении этого имущества платежные документы оформлены на другого супруга.

Официальной позиции нет.

Есть судебный акт, в котором указывается, что при продаже квартиры имущественный вычет предоставляется любому из супругов независимо от того, на кого оформлены платежные документы.

Подробнее см. документы

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2009 N Ф09-1899/09-С2 по делу N А07-7167/2008-А-ДГА

Суд разъяснил, что квартира, приобретенная одним из супругов в браке, является совместной собственностью независимо от того, на кого она оформлена и кто из супругов вносил деньги при ее приобретении. Исходя из этого, ФАС указал, что при продаже квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов менее трех лет, любой из них может получить имущественный вычет. При этом не имеет значения, на чье имя оформлены платежные документы.