Затратный метод оценкиe недвижимости

– совокупныеe методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которыеe необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратныйe подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельногоe участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимостe воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводстваe и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимостиe оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночный метод оценки недвижимости – совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Эта оценка нужна при вторичной эмиссии акцийe приватизированных предприятий, стремящихся прибавить свой уставн ы й капитал наe величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Это позволит инвесторамe избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка необходима при имущественномe разделе, определении способов оптимального коммерческого использованияe земельных участков и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостьюe Доходный метод оценки недвижимости – совокупные методыe оценки стоимости недвижимости, основанные на определении будущих доходов отe коммерческого использования оцениваемого имущества.

Выделяют два методаe этой оценки:

– метод капитализации прибыли;

– метод дисконтированияe денежных потоков.

Эти методы прогнозируютe величину доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозногоe периода, затем разделяют чистый операционный доход на ставку дисконтирования, котораяe представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяетсяe оценщиком в соответствии с существующимиe методиками.

Метод капитализацииe используется, когдаe имеетсяe достаточно данных для прогноза денежного потока, текущийe денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемыеe темпыe роста денежного потока предсказуемы. Он применим к объектам, приносящимe доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтированных денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежныхe потоков отличаются от текущих, можно предугадать и определить будущиеe денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Метод применим к наиболееe приносящимe доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов