Форма сделки

Форма сделки может быть устной или письменной. Отдельные сделки могут совершаться путем осуществления конклюдентных действий и молчания.

Устно могут совершаться любые сделки, если:

а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (простая или нотариальная);

б) они исполняются при самом их совершении[62], за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность;

в) они совершаются во исполнение договора, заключенного в письменной форме, и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения сделки (ст.159 ГК РФ)[63].

Исполнение сделок, совершенных в устной форме, может сопровождаться выдачей документа, подтверждающего их исполнение (товарных чеков, справок о покупке товароматериальных ценностей и т.п.), а также выдачей легитимационных знаков (номеров, жетонов и т.п.).

Все остальные сделки совершаются в письменной форме. Это предполагает составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, а также лицами, должным образом уполномоченными ими.

Сделки могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами. Например, договор страхования может быть заключен путем подачи письменного заявления и получения страхового полиса. Обмен документами может быть осуществлен и посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК РФ).

В некоторых случаях из закона или из существа договора вытекает, что он может быть заключен только путем составления одного документа. Так, договоры купли-продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ), купли-продажи предприятия (ст.560 ГК РФ), аренды здания (ст.651 ГК РФ) и др. должны быть заключены только путем составления одного документа, в противном случае они будут признаны недействительными.

При заключении договора возможны случаи, когда одна сторона направила документ другой стороне, а та, не направляя никаких документов, приступила к его исполнению, т.е. к отгрузке товара, выполнению работ, уплате денег и т.д. В этом случае письменная форма договора будет считаться соблюденной в силу прямого указания п.3 ст.434, п.3 ст.438 ГК РФ, в отличие от общего правила, по которому конклюдентными действиями можно совершать только устную сделку (п.2 ст.158 ГК РФ).

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и подписями конкретных должностных лиц и т.п.).

Использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом1, или иными правовыми актами.

Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма – это документ, удостоверенный сторонами сделки; нотариальная форма – это документ, удостоверенный не только сторонами, но и нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия.

Простую письменную форму должны иметь:

1. Сделки юридических лиц между собой и с гражданами (пп.1 п.1 ст.161 ГК РФ), за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, а также сделок, которые могут быть совершены устно (например, договор перевозки пассажиров в городском транспорте, договор розничной купли-продажи и др.).

2. Сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей (пп.2 п.1 ст.161 ГК РФ).

3. Сделки независимо от субъектного состава и суммы:

- учредительный договор, устав (ст.52, п.3 ст. 98 ГК РФ);

- соглашение о неустойке (ст.331 ГК РФ);

- соглашение о залоге (ст.339 ГК РФ);

- соглашение о задатке (ст.380 ГК РФ);

- соглашение о поручительстве (ст.362 ГК РФ);

- соглашение об уступке требований и переводе долга, основанных на

сделке, совершенной в письменной форме (ст.389, 391 ГК РФ);

- предварительный договор (ст.429 ГК РФ);

- договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ);

- договор, дарителем в котором является юридическое лицо, и стоимость дара превышает три тысячи рублей (абз.2 п.2 ст.574 ГК РФ);

- договор, предусматривающий обещание дарения в будущем (абз.3 п.2 ст.574 ГК РФ);

- другие.

4. Односторонние сделки юридических лиц и граждан (кроме тех, для которых законом установлена нотариальная форма, а также сделок, которые могут быть совершены устно):

- выдача доверенности (п.1 ст.185 ГК РФ);

- предъявление претензии (п.1 ст.797 ГК РФ);

- оформление индоссамента (п.3 ст.146 ГК РФ);

- направление банку платежного поручения (п.1 ст.863 ГК РФ);

- утверждение передаточного акта и разделительного баланса (п.2 ст. 59 ГК РФ) и др.

Нотариальную форму должны иметь сделки:

1. В случаях, указанных в законе:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п.1 ст.185.1 ГК РФ);

- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п.3 ст.187 ГК РФ)[64];

- доверенность на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок

с ним (п.1 ст.185.1, п.1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

- доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п.1 ст.185.1 ГК РФ).

- договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз.3 п.2 ст.339 ГК РФ);

- договор ренты (ст.584 ГК РФ);

- договор об отчуждении доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.11 ст.21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью");

- уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (п.1 ст.389 и 391 ГК РФ);

- завещание (п.1 ст.1124 ГК РФ);

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

- брачный договор (ст. 41 СК РФ);

- соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);

- согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п.3 ст.35 СК РФ) и др.

2. В случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пп.2 п.2 ст.163 ГК РФ)[65].

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать сделку действительной. В этом случае последующие нотариальное удостоверение сделки не требуется (п.1 ст.165 ГК РФ).

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок, законом в ряде случаев предусмотрена дополнительная стадия их совершения – государственная регистрация. Так, подлежат государственной регистрации:

- договор участия в долевом строительстве (п.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);

- договор о водопользовании на срок не менее года (п.3 ст.12 Водного кодекса РФ);

- договор аренды, субаренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ);

– договор аренды, субаренды земельного участка на срок не менее года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона о регистрации);

– договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок не менее года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса, ст. 26 Закона о регистрации);

- договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года №53;

- договор аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ);

- уступка требования по зарегистрированной сделке с недвижимостью (п.2 ст.389 ГК РФ);

- перевод долга по зарегистрированной сделке с недвижимостью (п.2 ст.391 ГК РФ);

- договор коммерческой концессии (п. 2 ст.1028 ГК РФ);

- лицензионный договор и договор об отчуждении исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец, селекционное достижение, товарный знак (п.3 ст.1232 ГК РФ);

- лицензионный договор и договор об отчуждении топологии интегральной микросхемы, программы для ЭВМ и базы данных, если они были подвергнуты государственной регистрации;[66]

- соглашение об изменении или о расторжении зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года №59)[67].

Подлежат государственной регистрации смешанные договоры, если включают в себя сделки, подлежащие регистрации.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Это является следствием того, что сам факт государственной регистрации в одних случаях является необходимым условием признания договора заключенным, а в других – условием действительности договора.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Это является следствием того, что сам факт государственной регистрации в одних случаях является необходимым условием признания договора заключенным, в других – условием действительности договора, в-третьих - условием возникновения права[68].

Так, в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, но не подвергнутый таковой, должен рассматриваться как незаключенный, а не как недействительный.

Приведенная общая норма п.3 ст.433 ГК РФ прямо касается аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ), договора аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ).

В отмеченных случаях незаключенный договор не порождает никаких прав и обязанностей ввиду несоблюдения порядка совершения сделки. Если же такая незаключенная сделка будет исполнена, то к ней по иску заинтересованной стороны должны применяться нормы о неосновательном обогащении (ст.1102 – 1109 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст.15, 393 ГК РФ). Суть отмеченных норм состоит в том, что:

- недвижимость, передававшаяся по незаключенной сделке, подлежит возврату в натуре;

- в случае невозможности возврата недвижимости в натуре возмещается ее стоимость;

- возмещаются убытки, вызванные последующим изменением стоимости недвижимости;

- лицо, неосновательно пользовавшееся чужой недвижимостью, возмещает другой стороне все то, что оно сберегло вследствие такого пользования, а также доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этой недвижимости.

Срок исковой давности в отношении неосновательного обогащения составляет три года.

Что касается действительности договоров в зависимости от факта их государственной регистрации, то закон связывает это с договором коммерческой концессии, договором об отчуждении исключительного права, лицензионным договором. Пункт п.2 ст.1028 ГК РФ прямо указывает, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора коммерческой концессии влечет его ничтожность. Ст.1234 и 1235 ГК РФ указывают, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора об отчуждении исключительного права и лицензионного договора влечет за собой их недействительность.

Недействительным договор считается с момента заключения. В данном случае договор заключен, но за ним не признается значение юридического факта, в связи с чем он не может породить тот результат, который стороны имели в виду при его заключении. Тем не менее, недействительный договор приводит к определенным юридическим последствиям. Согласно п.2 ст.167 ГК РФ, ими могут быть:

- возвращение каждой из сторон всего полученного по сделке (двусторонняя реституция);

- при невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании недвижимостью) возмещается ее стоимость в деньгах;

- иные последствия могут быть предусмотрены законом, в частности таким последствием может быть применение правил о неосновательном обогащении (ст.1103 ГК РФ)[69].

Недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для признания ее недействительной решение суда (оспоримые сделки) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожные сделки). Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности оспоримой сделки равен одному году, а ничтожной сделки трем годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Законом предусмотрены и такие последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора, которые следуют из факта уклонения одной из сторон от его регистрации. В этом случае в соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе добиваться по суду регистрации договора. Решение суда является основанием для органа юстиции произвести регистрацию. Убытки, возникшие в связи с задержкой государственной регистрации, несет уклоняющаяся сторона. Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п.4 ст.165 ГК РФ).

В отличие от нотариального удостоверения, требование государственной регистрации сделки не может быть установлено соглашением сторон.

Содержание сделки

Под содержанием сделки понимаются условия, на которых она заключена. Для признания сделки действительной эти условия должны отвечать требованиям действующего на момент заключения сделки гражданского законодательства и основанных на нем иных нормативных правовых актов. Ни одно из условий сделки не должно противоречить какой-либо запретительной или предписывающей норме права.