![]() Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
![]() Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
![]() |
Сегментация рынков недвижимости
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка [12]. Основными сегментами рынка недвижимости в зависимости от различных факторов являются: • рынок земельных участков, зданий и сооружений (в зависимости от объекта); • рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости (в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости); • рынок доходной и недоходной недвижимости (в зависимости от способности приносить доход); • рынок аренды и рынок продажи (в зависимости от типа операций); • первичный и вторичный рынок. Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка: 1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту: по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала. 2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью). 3.По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов). Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Так, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо приведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности: • готовые объекты; • объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; • незавершенные объекты. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты, исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты в свою очередь подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости. Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. Рынок недвижимости можно разделить на сегменты в зависимости от следующих факторов: • от назначения: ♦ жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты); ♦ коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны); ♦ промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ); ♦ незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых); ♦ недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию из-за специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.). • состояния земельного участка: ♦ застроенные земельные участки; ♦ незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки; ♦ незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки. • характера полезности недвижимости: ♦ доходная недвижимость; ♦ условно доходная недвижимость; ♦ бездоходная недвижимость. • степени представленности объектов: ♦ уникальные объекты; ♦ редкие объекты; ♦ широко распространенные объекты. • экономической активности регионов: ♦ активные рынки недвижимости; ♦ пассивные рынки недвижимости. • степени готовности объектов недвижимости: ♦ незастроенные земельные участки; ♦ готовые объекты; ♦ незавершенное строительство объектов; ♦ объекты, нуждающиеся в реконструкции. Каждый из перечисленных рынков недвижимости в свою очередь может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота. Процесс идентификации конкретного объекта для более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др. Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации. Date: 2015-07-27; view: 949; Нарушение авторских прав |