Принципы оценки недвижимости

В основе оценочной деятельности лежит ряд принципов, кото­рыми руководствуются при выполнении оценки. Их можно распределить по четырем группам принципов [12]:

• основанные на представлениях потенциального собственника;

• обусловленные действием рыночной среды;

• связанные с землей, зданиями и сооружениями;

• основанный на лучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника: принципы полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Недвижимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Так, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Принципы, обусловленные действием рыночной среды: принципы зависимости, соответствия, регрессии и прогрессии, спроса и предложения, изменчивости.

Принцип зависимости заключается в том, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию недвижимости в прилегающих окрестностях и сама влияет на ее стоимость. Это вытекает из того положения, что одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость недвижимости является его местоположение. Если происходят изменения в характере землепользования в округе, либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости. Изменения в характере землепользования могут оказывать положительное или отрицательное влияние на стоимость. Величина влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между объектом недвижимости и новым использованием. Так, интенсивное жилищное строительство может увеличить стоимость имеющегося предприятия торговли.

Принцип соответствия – это то, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств, другие характеристики, присущие данной недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если недвижимость соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время и для данной местности, то цена на нее будет колебаться вокруг среднерыночного значения. Когда объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данную недвижимость. Принцип соответствия не означает, что все объекты, например в одном микрорайоне, должны быть построены по одному проекту, но их архитектурные стили должны быть совместимы и соответствовать практике использования земли.

Принципы регрессии и прогрессии связаны с принципом соответствия.

Регрессия наблюдается, когда вариант использования земли является чрезмерно усовершенствованным в данных рыночных условиях. Так, если дорогой многоэтажный дом построен в районе с дешевой одноэтажной застройкой, то рыночная цена на такой дом, скорее всего, будет ниже, чем аналогичных объектов, сооруженных в более приемлемых условиях.

Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов землепользования повышается стоимость данного объекта. Так, стоимость жилого дома среднего качества, расположенного в окружении дорогих особняков, вероятнее всего будут выше, чем если бы его окружали такие же дома. На производственные помещения оказывает сильное влияние близость к транспортным коммуникациям, к местам поставок сырья и сбыта продукции.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость.

Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости.

Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Так, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро, так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени, что создает прекрасную возможность для потенциальных покупателей поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены наблюдается, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Принцип изменчивости заключается в том, что объекты недвижимости проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления. На оценку недвижимости оказывают влияние и внешние изменения на национальном и международном уровнях. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями: принципы остаточной продуктивности земли, вклада, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Каждый из факторов (менеджмент, труд, капитал и земля) должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может существовать, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ увеличения или уменьшения стоимости хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Так, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Так, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 млн руб. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 250 млн руб.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). При экс­плуатации любого объекта недвижимости или при строительстве недвижимости все факторы производства должны быть сбаланси­рованы в определенной оптимальной пропорции. Лишь в этом слу­чае достигается максимальная стоимость при оценке. Избыток или недостаток любого элемента снижают доход и, следовательно, стоимость объекта. Так, если объемы финансирования превосходят объемы строительных работ, происходит «замораживание» капитала, что снижает эффективность проекта и его стоимость: снижается стоимость магазина при нехватке оборотного капитала, земли для стоянки автотранспорта и т.д.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который слишком мал или велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Так, участок на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции, но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции.

Права собственности на недвижимость представляют собой сумму различных прав. Их по законодательству можно выделять и реализовывать отдельно. Права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Разделение может происходить по-разному. Можно разделить следующим образом:

• физическое разделение – разделение на воздушное простран­ство над участком земли (при предоставлении прав на строительство переходов над участком земли и т.д.), поверхность земли и ее недра (предоставление прав на разработку недр и т.д.), или разделение самого участка земли;

• разделение времени владения – полные права собственности, аренды, пожизненное владение, будущие имущественные интересы (например, аренда с последующим правом выкупа через определенное время и др.);

• разделение прав на пользование – права на пользование другими лицами, лицензии, сервитуты, наложенные обременения;

• разделение по видам прав на собственность – совместные аренды, совместная деятельность, траст, опционы, контакты с оговоренными условиями продажи;

• разделение по видам участий в собственности – первые и младшие закладные, налоговые и судебные залоги, участие в капитале.

Из сказанного следует, что экономическое разделение возможно и целесообразно, если права собственности на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализация которых в отдельности приводит к увеличению общей стоимости.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и, таким образом, может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, а также какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

• является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

• физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

• финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

• обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается во-первых, как земельный свободный участок, во-вторых, как участок земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно можно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Так, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа ЛНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

Все перечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.

ВЫВОДЫ

· Оценка недвижимости в настоящее время является одним из наибо­лее распространенных видов оценочной деятельности.

· Стоимость – мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

· Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный с оцениваемым.

· Цена – совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку.

Контрольные вопросы

1. Что понимается под оценкой недвижимости?

2. Кто является субъектами оценочной деятельности?

3. Для каких целей осуществляется оценка?

4. В чем разница между затратами, стоимостью и ценой недви­жимости?

5. Какие виды стоимости используются при оценке?

6. В чем сущность рыночной стоимости?

7. Какие принципы определения стоимости недвижимости нахо­дят практическое применение в оценочной деятельности?

8. В чем сущность принципа наиболее эффективного использо­вания?

Какие условия необходимы для возникновения стоимости не­движимости?

Глава 2. НОРМАТИВНО–правовые аспекты оценочной деятельности

С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Определение стоимости в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом–оценщиком должен иметь доказательственное значение. Для упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также для определения их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой, с одной стороны, услугу оценщиков (независимых экспертов по определению рыночной стоимости), с другой стороны – юридический факт, устанавливающий стоимость объекта оценки для целей, определенных договором об оценке.

Со становлением профессии оценщиков в России также образовались различные общественные организации оценщиков. Главные задачи обществ оценщиков состоят в контроле над деятельностью своих членов и лоббировании своих интересов в законодательных и исполнительных органах государства.