Понятие и назначение оценки НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие “недвижимость” в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) – государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.

В России понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”.

Оценка – это процесс установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности могут быть юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), обладающие соответствующими правами (оценщики), и потребители их услуг – заказчики. В качестве заказчиков могут выступать собственники имущества или уполно­моченные ими органы. Результат оценки – научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор должен содержать точное описание объекта оценки и вид определяемой стоимости объекта, представление оценщиком письменного отчета об оценке объекта. Оценщик должен быть полностью независимым, не иметь имущественного интереса ни к объекту оценки, ни к заказчику.

Оценка недвижимости не является самоцелью, она подчинена решению конкретной задачи. Знание этой задачи позволяет правильно выбрать нужный методический инструмент оценки.

Наиболее характерными случаями, когда возникает необходимость в оценке недвижимого имущества, являются:

• продажа недвижимости;

• передача недвижимости в аренду. Оценка стоимости важна для определения арендной платы, последующего выкупа имущества арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

• получение кредита под залог недвижимости (ипотека);

• страхование недвижимости;

• переоценка основных фондов (недвижимости).

Обоснованность и достоверность оценки стоимости во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки.