Понятие стоимости недвижимоСТИ и ЕЕ виды

Стоимость любого имущества можно определить двумя способами: во-первых, как некоторое количество какого-либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, во-вторых, как текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец недвижимости.

В теории оценки делается различие между понятиями: стоимость, затраты и цена (рис. 1).

Стоимость – мера того, сколько покупатель (инвестор) готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки [17].

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену.

Рис. 1. Различие цены и стоимости

Цена – совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку.

Существует четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос. Спрос – количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только тогда становится товаром (и соответственно приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее. Так, если в соответствии с действующим законодательством не допускается продажа определенных видов земель, то они не будут иметь стоимости, хотя рыночную стоимость прав аренды этих земель можно будет оценить.

Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Эта цель называется назначением оценки и обусловливает выбор вида стоимости, при этом одно и то же имущество будет иметь разную стоимость. Так, оценка стоимости для целей страхования от огня отличается от оценки стоимости для целей ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов сооружений, а во втором – наиболее вероятной ценой продажи объекта на рынке в случае прекращения выплат по ипо­течному кредиту.

Используются следующие основные виды стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом и конкурентном рынке, т.е. когда:

• ни для одной из сторон сделка не является вынужденной, покупатель и продавец действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения);

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и не содержит уступок или специального кре­дитования ни одной из сторон;

• не было принуждения к совершению сделки со стороны третьих лиц;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Нерыночная стоимость – нормативно рассчитываемая стоимость на основе утвержденных органами управления методик и нормативов (например, определение нормативной стоимости земельного участка при продаже, исчислении земельного налога и др.).

С точки зрения бухгалтерского учета, выделяют балансовую стоимость, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приоб­ретение недвижимости, числящейся на балансе. Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию. Находящийся в эксплуатации объект недвижимости учитывается по первоначальной стоимости до момента реконструкции либо переоценки фондов.

Остаточная стоимость – разность балансовой стоимости и накопленной за период эксплуатации суммы износа. Остаточная стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспро­изводства и стоимость замещения (рис. 2).

Рис. 2. Различие стоимости воспроизводства и стоимости замещения

Стоимость восстановительная (воспроизводства) – стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах из тех же или очень похожих материалов и качестве работ. Стоимость воспроизводства более точно характеризует современную стоимость объекта. Однако ее определение часто бывает невозможным из-за изменения технологии, материалов, сырья, стандартов и т.д., поэтому на практике используется стоимость замещения.

Стоимость замещения – текущая стоимость производства аналогичного объекта недвижимости, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционную стоимость используют при обосновании инвестиционных проектов.

Потребительная стоимость – стоимость в использовании. Она отражает стоимость или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений вы­ставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании не обязательно отражает рыночную стоимость.

Страховая стоимость – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость необходима для оценки страхового возмещения.