Особливості оцінки окремих типів нерухомості

Мета лекції: Визначення вартості нерухомості методом порівняльного аналізу продажу. Витратний метод визначення вартості нерухомості. Визначення вартості нерухомості на основі аналізу доходу, витратного методу, методу розподілу, методу терміну життя, методу іпотечно-інвестиційного аналізу.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: жила нерухомість; торгові приміщення; офісні приміщення. Методи оцінки нерухомості. Особливості оцінки нерухомості.

План

1. Методи оцінки нерухомості.

2. Вартість бізнесу.

-1-

З розвитком ринкової економіки в Україні виникла і оформилась як окрема галузь знань оцінка нерухомості. Необхідність в професійних оцінювачах постійно відчувають банки, інвестиційні фонди і страхові компанії, будівельні організації. Основи оцінки нерухомості необхідні всім, хто в своїй діяльності пов'язаний не тільки з ринком нерухомості, але і з закладними операціями, розробленням інвестиційних проектів і житлових програм страхуванням, оподаткуванням.

За час існування інститут оцінки оформився в окрему галузь знань, тісно пов'язану з основами економічних знань, банківської справи, менеджменту, соціальними науками.

Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки. За процедурою, встановленою пивно-правовими актами-положеннями (національними стандартами), методиками та іншими, які розробляються на засадах міжнародних стандартів оцінки, затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майни України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав ти професійної оціночної діяльності в Україні, її державного ти громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результаті! визначаються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", прийнятим 12 липня 2001 року.

Теоретично, найбільш прийнятним є метод капіталізації доходу (дохідний метод), корисну інформацію може дати метод порівняльного аналізу продажу - САП (ринковий метод) і витратний метод.

САП особливо корисний тоді, коли існує активний ринок порівнянних об'єктів власності (квартири в Одесі). Дані, які необхідно зібрати: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продажу і фінансування.

Витратний метод найбільше застосуємо для оцінки об'єктів спеціального призначення або нового будівництва, для визначення варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі, з метою страхування.

Інформація, що збирається:

• дані про ціни на землю, будівельних матеріалах;

• рівень зарплати;

• витрати на устаткування;

• прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку.

Витратний підхід тяжко виконувати для будинків, що володіють унікальними архітектурними характеристиками й історичною цінністю, споруджень з надмірним фізичним зносом.

З теоретичної точки зору дохідний і витратний підходи це частини методу САП (порівняльного аналізу продажів), а тому що кожний з них припускає використання ринкової інформації (ціни на матеріали, робочу силу; ставка капіталізації, що також розраховується за даними ринку) однак, у практичному плані ці методи різні.

1. Метод САП (порівняльний аналіз продажів) заснований на застосуванні принципу заміщення. Відповідно до нього, для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваною власністю об'єкта. При цьому, як правило, між оцінюваним і обраним об'єктами існують розходження, що коректуються відповідно до принципу внеску.

2. Витратний метод також заснований на принципі заміщення, а також на принципі найкращого і найбільш ефективного використання, внеску, збалансованості, економічної величини й економічного поділу. З метою аналізу, земля розглядається окремо від будинків і споруджень.

3. Метод капіталізації доходу (дохідний метод) - це метод визначення поточної вартості майбутніх вигод, що принесуть використання і можливий подальший продаж власності (принцип чекання).

До розрахунків вартості об'єкта перш за все, виходячи з мети оцінки, визначається вид вартості. Найбільш розповсюдженою є концепція ринкової вартості. Ринкова вартість - це найбільш вірогідна ціна, за якою майно буде продано на конкурентному і відкритому ринку при дотриманні всіх умов, які вимагаються при укладанні справедливої угоди.

При закладних операціях, що передбачають швидкий продаж

об’єктів закладу у випадку неповернення кредиту. визначається ліквідаційна вартість майна. Для страхування, суть якого полягає у відшкодуванні збитків у випадках часткового або повного пошкодження нерухомості, може визначатись як ринкова вартість, так і вартість повного відновлення аналогічного об'єкта.

Вибір виду вартості дозволяє оцінювачу визначатись з методами розрахунків вартості об'єктів нерухомості.

Витратний метод: загальна вартість майна складається з таких елементів:

ЗВМ = ВМ + ВБ + ВП,

де ЗВМ - загальна вартість майна з урахуванням поліпшення використання;

ВМ - вартість майна без урахування особливостей подальшої експлуатації;

ВБ - вартість благоустрою;

ВП – вартість поліпшення.

Така оцінка здійснюється у тому випадку, коли майно можна поліпшити та використати більш ефективно.

При витратному методі оцінки можуть застосовуватись:

а) оцінка по вартості одиничного показника будівельного аналога;

б) оцінка по вартості одиничного показника конструктивних елементів будівлі (фундаменту, стін тощо);

в) метод індексації витрат.

Базовою є "історична" вартість, яка індексується для отримання поточної (на дату оцінки) вартості.

У практиці оцінювачів України у даний час широко застосовуються розрахунки відновлювальної вартості по одиничних показниках. Це здебільшого пояснюється наявністю доступної нормативної бази - збірника укрупнених показників відновлювальної вартості для типових будівель і споруд, коефіцієнтів перерахунку цих даних з урахуванням зростання цін у будівництві. За цим методом відновлювальна вартість (Вв) визначається згідно з формулою:

Вв = Вод х V,

де Вод - вартість будівництва одного кубічного метра об'єму будівлі;

V - загальний об'єм будівлі, або за формулою:

Вв = Вод хS,

де Вод - вартість будівництва одного квадратного метра площі будівлі;

S- загальна площа будівлі.

Заміщена вартість - це вартість будівництва аналогічної за своїм функціональним призначенням будівлі у поточних цінах. При оцінці будівлі розглядаються такі види зносу: фізичний, функціональний, моральний.

Розрахунок рівня фізичного зносу можливо здійснювати поелементно, виходячи з реального стану кожного з елементів:

F(i)= f(i)*l(i)

де F(i) - "зважений" знос частини будівлі (фундаменту, стіни);

f(i) - процент зносу частини будівлі;

l (і) - доля вартості частині будівлі у відношенні до вартості всієї будівлі.

Фізичний знос (Зфіз) всієї будівлі в цілому визначається як сума зносу окремих її частин:

Зфіз = F1+F2+…+Fn

де i = від 1 до n

Функціональний знос (Зфунк) є результатом невідповідності проекту сучасним вимогам. Визначається експертним шляхом.

Моральний знос (Змор) визначається як результат невідповідності споживчих параметрів об'єкта сучасним вимогам. Прикладом морального зносу можуть бути "хрущовки", які не користуються попитом на ринку житла. Коефіцієнт залишкової вартості визначається за формулою:

Кв -(1- Зфіз/100) х (1 - Зфунк/100) х (1 - Змор/100)

У випадку, коли один з видів зносу не враховується, відповідний співмножник у формулі опускається.

Дійсна вартість визначається перемножуванням відновлю вальної вартості на коефіцієнт залишкової вартості:

В = Вв х Кв.

Методи порівняльного продажу ґрунтуються на безпосередньому порівнянні майна, що оцінюється, з іншими об'єктами, що продаються. При цьому вартість майна залежатиме від результатів оцінки інших об'єктів.

Методи капіталізації доходу побудовані на вимірі поточної вартості майбутніх доходів від володіння майном. При цьому потоки доходів та виручка від перепродажу (реверсії) капіталізуються в поточну загальну вартість.

Оцінка майна повинна враховувати співвідношення можливого результату та існуючого ризику, який є невід'ємною складовою підприємницької діяльності. Розміри доходу від майна завжди пов'язані з розмірами ризику. При оцінці майна (після встановлення можливих доходів і витрат від його експлуатації) визначають величину чистого операційного доходу, яка й перетворюється в майбутню вартість у процесі капіталізації.

Майбутня вартість майна визначається за формулою:

МВМ = ПВ х (1+С)^К

де МВМ - майбутня вартість майна;

ПВ - початкова вартість;

С -ставка капіталізації;

К - кількість періодів.

Ставки капіталізації отримують на основі дослідження прийнятих ставок доходу від використання аналогічного майна та існуючого взаємозв'язку між попитом і пропозицією на ринку, що викликає інтерес.

При застосуванні методу капіталізації доходу можуть застосовуватись такі підходи:

· безпосередньо капіталізації прибутку;

· капіталізації доходу - визначення вартості, виходячи із ріння орендної плати (пряма капіталізація).

При оцінці майбутньої вартості майна важливо визначити реальну вартість отриманої віддачі на вкладений капітал. Для цього необхідно привести результат оцінки майна до умов потрібного часу, тобто отримати показник, який називається сьогоднішньою вартістю (про дисконту вати). Його розмір розраховується за формулою:

СВМ = МВМ / (1 +D)^к,

де СВМ - сьогоднішня вартість майна;

D - ставка дисконту яка є відсотковою ставкою, що застосовується до розмірів майбутніх доходів чи платежів з метою врахування ризику та невизначеності, пов'язаних з фактором ризику.

Оцінка фінансового ризику і його впливу на величину оцінки вартості майна має широке практичне використання, оскільки дозволяє обґрунтувати доцільність інвестицій у майно.

-2-

Вартість бізнесу - це вартість ста відсотків інтересу в бізнесі (діловому підприємстві). Вартість діючого бізнесу - це нематеріальний елемент активів ділового підприємства, що виникає з фактів наявності робочої сили, всіх необхідних дозволів і реєстрації та факту здіснення господарської діяльності.

Вартість майна для конкретного підприємця становить так звану вартість у використанні. Вона є складової вартості фірми, а отже - всього бізнесу.

Оцінка бізнесу складається з оцінки його елементів, найсуттєвішим з яких є майно фірми. Без оцінки вартості майна неможливі господарчі операції.

Оцінка вартості майна фірми - це насамперед оцінка відповідних майнових прав. Тому, по-перше, майно фірми повинно бути ідентифіковано, тобто встановлена його належність і виявлені майнові права відповідно до чинного законодавства. По-друге, володіння майном може здійснюватися в цілому чи в межах окремих майнових прав (наприклад, оренди). Щоб правильно визначити вартість майна, необхідно обмежити весь комплекс елементів, які оцінюються. По-третє, оцінка здійснюється на певну дату й характеризує моментну вартість майна, яка може змінюватися в час і під впливом різноманітних факторів. Останні визначають збіг обставин на момент оцінки, які здійснюють тиск на величину вартості майна, що оцінюється.

Враховуючи циклічні закономірності розвитку економіки які становлять основу руху ринкової кон'юнктури, важливе значення мають фактори циклічного характеру, пов'язані з фазами економічного циклу. З великим ступенем ймовірності можна стверджувати, що під час економічного підйому і спаду адекватно реагує й ринок майна, головним елементом якого є нерухомість.

Водночас можна спостерігати погіршення чи поліпшення ринкової кон'юнктури у протилежні фази економічного циклу. Очевидно, це характеризує деяку автономність кон'юнктурного процесу, а також вплив факторів інших властивостей, нециклічних. Такі фактори мають у багатьох випадках помітний вплив на ринкові відносини, причому сила впливу не циклічних факторів іноді досить помітна. Як правило, нециклічні фактори ділять на два класи: постійно діючі та дискретні, що діють періодично.

Постійно діючі фактори, які впливають на ринок, пов'язані

переважно з фундаментальними змінами у зовнішньому середовищі. До них відносяться насамперед зміни умов економічного розвитку, що реалізують досягнення науково-технічного прогресу (НТП), якість державного регулювання економіки, ступінь монополізації галузі, рівень конкуренції.

Фактори дискретної дії охоплюють у першу чергу сезонність, стихійні лиха, соціальні конфлікти, політичні процеси.

Постійно діючі фактори - внутрішні умови розвитку країни. При цьому на ступінь оцінки майна впливає форма господарювання як комплексна характеристика зв'язку між попитом і споживанням. а також якість підприємницького середовища. Рівень цін як каталізатор ринкових відносин вказує на суспільну потребу майна, що оцінюється.

Суттєво вливають на форми розвитку ринку зовнішні умови розвитку держави та її залучення до системи світових економічних відносин. Стабільність позицій держави на світовому ринку позитивно відбивається на внутрішній кон’юнктурі.

Розвиток НТП викликає якісний стрибок у розвитку економіки, прискорює поновлення основного капіталу. Його вплив на ринок проявляється насамперед у тому, що кон'юнктура застарілого майна різко погіршується.

Фактор монополізації економіки також значно впливає на стан ринку майна та на оцінку його вартості. Високий ступінь монополізації в багатьох галузях створив сприятливі умови окремим підприємств і не міг не позначитися на вартості їх майна.

Вплив інфляції на кон'юнктуру ринку майна багато в чому суперечливий. Інфляція передбачає знецінення паперових грошей. При цьому посилюється прагнення їх переводу до товарної форми. Така тенденція безумовно, активізує ринок майна, і кон'юнктура отримує стимули до пожвавлення. З цих позицій інфляція – інструмент стимулювання ринку майна. Однак високі її темпи можуть стати небезпечними для розвитку економіки в цілому. Вона підриває попит і порушує функціонування кризової системи.

При оцінки майна виникає низка проблем, які потребують негайного вирішення. Найважливіша з них – визначення ринкової концепції вартості майна. При цьому необхідно виділити види оцінки, які визначають вартість ринкову, страхову, інвестиційну, часткову, майнових прав, порівняного продажу.

Визначають різні етапи оцінки майна. Головними з них є: 1. Визначення проблеми; 2. План оцінки; 3. Збір та оцінка даних; 4. Вибір методу оцінки; 5. підготовка загальної оцінки майна.

Вихідний момент процесу оцінки майна фірми встановлення проблеми, яка складається з ідентифікації майна та визначення майнових прав, що оцінюються. Сутність проблеми багато в чому залежить від форми підприємницької діяльності та того, який вид вартості оцінюється. Робоча група з оцінки повинна включати фахівців у галузі оцінки, господарського та майнового права. Оскільки оцінка майна визначається на певний момент часу, то термін робіт повинен встановлюватись відповідним календарним планом і графіком.

Вихідна інформація має вміщувати загальні дані, що характеризують фонове значення ситуації, соціально-економічні, екологічні, державно-правові та інші фактори, які впливають на вартість майна, що оцінюється, та спеціальні дані, які відносяться виключно до об'єкта, що оцінюється, і не є типовими, тобто не проявляються в масовому порядку на даному ринку. Інформація повинна вміщувати характеристику стану поточної економічної • ситуації в даній галузі та на даному ринку.

Оцінка фінансового ризику і його впливу на величину оцінки вартості майна має широке практичне використання, оскільки дозволяє обґрунтувати доцільність інвестицій у майно.

Є багато видів вартості залежно від потреб, що виникають, і функції майна, а саме: позикова, балансова, орендна, ліквідаційна, інвестиційна та інші види вартості, які відображають різні господарські ситуації, пов'язані з обігом майна. Вид вартості, що обирається для оцінки майна, залежатиме від її вихідної мети, звичайно, вони групуються у два основні класи: вартість в обміні і а вартість у використанні.

Як правило, вартість в обміні передбачає ціну, що переважає на конку рентному ринку. Такий вид вартості називається також об'єктивною вартістю, оскільки вона визначається реальними ринковими умовами обміну.

Вартість майна для конкретного підприємця становить так названу вартість у використанні. Вона є складовою вартості фірми, а отже - всього бізнесу. Вартість у використанні завжди пов'язана з потребами конкретного користувача, тому проявляється як суб'єктивна вартість. Характерний приклад вартості у використанні - інвестиційна вартість, яка оцінює вартість майна для конкретного інвестора.

Оцінка майна здійснюється в межах певного сегменту ринку на основі вибору оцінкових принципів і економічної поведінки людей. Вона дійсна тільки для певної функції відповідно до поставленої мети. Тому вибір мети - фундаментальний етап, від якого залежить формування оцінкової концепції та вибір методики оцінки. Некоректно сформульована мета оцінки майна призведе до використання неправильних орієнтирів оцінкових дій і помилкових результатів.

Контрольні питання:

1. Для чого потрібно використовувати кілька методів оцінки?

2. В чому суть методу іпотечно – інвестиційного аналізу?

3. Як вносяться поправки на умови операції при використанні методу порівняльного аналізу продаж?

4. Чому при використанні затратного методу вартість землі розраховується окремо?

5. У чому недоліки методу дисконтування грошових потоків7

6. З яких етапів складається алгоритм затратного методу7

7. Яка основна ідея методу порівняльного аналізу продаж?

8. На яких основних поняттях заснований метод терміну життя?

9. У чому полягає основна ідея методу капіталізації доходу?

10. Які особливості оцінки окремих типів нерухомості?

Date: 2015-08-15; view: 614; Нарушение авторских прав