Джерела, інтереси та механізм

Мета лекції: Визначенняосновних джерел й механізмів фінансування проектів по розвитку нерухомості; методи фінансування девелопменту.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: Власні та позиченні кошти фінансування нерухомості. Джерела і механізм зовнішнього фінансування. Короткострокове та довгострокове фінансування. «Дольова» участь у будівництві.

.

План

1. Власні і позикові засоби фінансування.

2. Основні методи фінансування девелопмента.

-1-

Для девелоперской компанії існує кілька можливих варіантів фінансування за рахунок власних коштів:

1. за рахунок чистого прибутку

2. за рахунок амортизаційних відрахувань

3. за рахунок емісії акцій і збільшення розмірів акціонерного капіталу

Прибуток може бути швидко мобілізована для інвестицій, але використана для інвестування може лише тільки після сплати податків.

Розмір амортизації обмежений нормами амортизаційних відрахувань (для будинків і споруджень 5% за рік); амортизація – це джерело відтворення майна підприємства, і використовуючи його для інвестування на підприємстві може не виявитися засобів для заміни устаткування, а збільшення – веде до зниження прибутку (у підприємства знижується привабливість для інвестора).

Випуск акцій (емісія) – нарощування власного капіталу шляхом випуску акцій. Ціна цих засобів визначається рівнем дивідендів, що зажадають акціонери за свої інвестиції в акції. Крім того збільшення акціонерного капіталу дозволяє залучити засобу на невизначений термін, не вимагаючи їхнього повернення і не припускає зобов'язань за рівнем дивідендів.

Досить часто ціна власних засобів виявляється більш висока, чим ціна позикових засобів, а крім того, власних засобів девелопера недостатньо для реалізації проекту, що і приводить його до визначення оптимального співвідношення між власними і позиковими засобами.

В основу цього співвідношення покладене наступні критерії:

1. Співвідношення рентабельності проекту і вартості (ціни) позикових засобів повинне забезпечувати ефективність власного капіталу на необхідному рівні, тобто не нижче рентабельності проекту

2. Співвідношення між власний і позиковими повинно створювати «податковий щит» для власного прибутку.

3. Співвідношення власного і позикового капіталу повинне створювати можливість для залучення зовнішнього фінансування.

-2-

Аналіз міжнародного досвіду фінансування проекту по розвитку нерухомості показує, що вона здійснюється на основі наступних принципів (методів):

1) за рахунок короткострокового фінансування (інвестор – комерційний банк)

2) за рахунок довгострокового фінансування (інвестори: прямі – пенсійний фонд, страхова компанія; кредитні – іпотечний банк – довгостроковий інвестор)

3) за рахунок сполучення довгострокового і короткострокового фінансування

Розходження довгострокового і коротко термінового кредитів:

· Забезпечення кредиту. Короткострокові кредити банку від будівництва приймають форму кредитування під проект, де проект виступає як забезпечення кредиту. Довгострокові кредити надаються в основному під надійне забезпечення, якимсь і є нерухомість.

· Технології видачі кредиту і механізму його повернення. Найбільш розповсюдженими способами надання засобів під будівництво є:

- поетапний метод (у міру завершення створення частин об'єкта кредитор надає частину засобів, здобуваючи право утримання на створену частину об'єкта);

- метод драфту (по ньому кредитор надає кошти в міру одержання підтвердження з боку архітектора або іншої особи, що здійснює контроль над будівництвом, про виконання робіт);

- система ваучерів (кредитор одержує рахунки від субпідрядників за фактично виконані роботи і надає необхідні кошти);

· Ризиків, зв'язаних із кредитуванням, і механізмів керування ними. Залежать від термінів кредитування, від можливості перевищення собівартості будівництва над ринковою вартістю створеного об'єкта, від невідповідності створеного об'єкта вимогам якості, екологічним нормативам і ін.