Права участников долевой собственности, связанные с ее улучшением

Если в процессе использования имущества, являющегося общей долевой собственностью, будут произведены расходы, улучшившие этот объект, доли каждого из собственников подлежат изменению в соответствии с вкладом каждого из них в улучшение. Предусмотрено, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества его неотделимые улучшения может претендовать на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 1 ст. 211 ГК РК). Например, если участник общей долевой собственности на жилой дом, получив разрешение соответствующих исполнительно-распорядительных органов и согласие сособственников, увеличит в нем за свой счет полезную площадь путем пристройки, то доли участников общей совместной собственности на дом и, возможно, порядок пользования помещениями подлежит изменению. В другом же случае, когда один из сособственников производит капитальный ремонт жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, то это не влечет изменения долей. Данный собственник вправе требовать от других собственников возмещения понесенных им расходов.

«Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел» (п. 2 ст. 211 ГК РК). Разумеется, что отделимые улучшения общего имущества, находящегося в режиме общего пользования, не обязательно отделять и передавать в собственность участника, произведшего улучшения. В таком случае увеличенная доля участника, произведшего улучшения имущества, поступает в общую долевую собственность.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 214 ГК РК).

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности. «каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате всех налогов, сборов и платежей по общему имуществу, а также издержек по управлению и содержанию этого имущества». (ст. 215 ГК РК). Аналогично решается вопрос о расходах по поддержанию общей собственности в надлежащем состоянии. Таким образом, определяются взаимные обязанности друг перед другом участников общей долевой собственности. В случае если один из участников произведет платежи, предусмотренные общими расходами по управлению, содержанию или поддержанию имущества в надлежащем состоянии, то он приобретает право требования от других участников соответствующей его доле части расходов.

Однако следует учитывать при этом, что порядок владения, пользования и распоряжения общей собственностью определяется соглашением участников, а оно может установить и отличный от указанных правил порядок общих расходов. К примеру, участники могут и при неравенстве долей. Но когда такое соглашение отсутствует, действует правило о распределении общих расходов соразмерно долям.

Преимущественное право покупки. В соответствии с п. 1 ст. 216 ГК РК при продаже доли в общей собственности построенному лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Следует обратить внимание на то, что не при всяком отчуждении доли в общей собственности, а только при продаже возникает право преимущественной покупки. Дарение доли не создает преимуществ у других сособственников. Отчуждение доли в жилом доме с условием пожизненного содержания также не дает каких-либо преимуществ участникам общей собственности. В случае продажи доли с публичных торгов право преимущественной покупки не действует.

Право преимущественной покупки реализуется следующим образом. Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продается.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если имеется несколько участников общей долевой собственности, то любой из них в равной степени может воспользоваться правом преимущественной покупки перед посторонним (третьим) лицом. Но никто из них друг перед другом не обладает преимуществом, а право выбора покупателя из сособственников, претендующих на покупку продаваемой доли, принадлежит продавцу.

Реализация права преимущественной покупки обеспечивается особой процедурой. При удостоверении договора о продаже одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли в жилом доме постороннему лицу государственный нотариус требует доказательства того, что продавец в письменной форме известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены.

Таким доказательством в соответствии с нормами Закона Казахской ССР о государственном нотариате (от 13 августа 1974 г.) может служить передача государственным нотариусом и должностными лицами территориальных администраций, совершающих нотариальные действия, заявления продавца, содержащего условия продажи доли другим сособственникам.

Передача заявлений указанным при подаче их лицам осуществляется по почте с обратным уведомлением либо лично адресатам под расписку (ст. 66).

По просьбе лица, подавшего такое заявление, государственные нотариусы и должностные лица территориальных администраций, совершающие нотариальные действия, выдают свидетельство о передаче заявления (ст. 67)[27].

Публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться при требовании кредитора об обращении на нее взыскания (п. 1 ст. 216 и п. 2 ст. 222 ГК РК).

Если продажа доли (за исключением публичных торгов) произведена с нарушением права преимущественной покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 216 ГК РК).

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 ст. 216 ГК РК).

Указанные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 216 ГК РК).

Момент перехода доли в праве долевой собственности к приобретателю по договору. Доля в праве долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации или нотариальному удостоверению, или тому и другому вместе, наступает после совершения указанных действий (ст. 217 и п. 2 ст. 238 ГК РК).

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними» (п. 1 ст. 218 ГК РК).

«Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества» (п. 2 ст. 218 ГК РК).

Кредитор участника долевой собственности вправе предъявить иск о выделении доли его должника для обращения на нее взысканий (п. 1 ст. 222 ГК РК). Выдел доли – это не только определение точного размера, но и передача имущества собственнику, который после этого выходит из состава участников общей долевой собственности. Если производится выдел долей всех участников, то это ведет к прекращению общей собственности (п. 1 ст. 221 ГК РК).

Способ выдела определяется соглашением всех участников общей долевой собственности. Если оно не достигнуто, то участник вправе требовать выдела своей доли в натуре из общего имущества.

Если выдел в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Доли оставшихся участников общей собственности после выдела изменяются соответствующим образом: если оставшаяся часть имущества сохраняется как общая собственность, то доли участников остаются прежними; в случае производства выдела путем выплаты компенсации – соответственно увеличивается доля одного или нескольких участников общей собственности, выплативших эту компенсацию.

Возможна ситуация, когда все участники общей собственности пожелают выделиться. В таком случае производится раздел общего имущества. Отличие раздела от выдела состоит в том, что раздел всегда влечет прекращение режима общей собственности. Кроме того, при разделе можно продать не долю, а все имущество и в последующем разделить вырученную сумму между бывшими участниками общей собственности.

При выделении участнику долевой собственности несоразмерного его доле в праве собственности имущества в натуре эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если выделяемая доля является незначительной, или не может быть реально выделена, или собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации, в соответствии с п. 3 и 4 ст. 218 ГК РК, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Суд вправе принять решение о продаже имущества на публичных торгах с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям; при явной нецелесообразности проводить раздел общего имущества либо выдел доли из него п правилам, предусмотренным в пунктах 3-5 ст. 218 ГК РК.