Понятие, общая юридическая характеристика, основные элементы договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только пользование.

Характеристика:

1. консенсуальный,
2. двусторонний,
3. возмездный.

Стороны: арендодатель (собственник, уполномоченный несобственник) и арендатор (любой).

Переход прав на предмет аренды не влияет на судьбу договора.

Арендатор вправе предать имущество третьему лицу (субарендатору).

Предмет (существенное условие):

1. Вещи – объекты материального мира;
2. Не потребляемые вещи;
3. Индивидуально определенные вещи.

Арендная плата (существенное условие): могут быть деньги, товары, работы, услуги. Перечень не исчерпывающий. Могут быть сочетания различных форм.

Размер: не существенное условие.

Срок: несущественное условие. Можем разделить на 2 вида:

1. Договор с определенным сроком;
2. без определенного срока.

Если заключен без определенного срока, то может быть расторгнут любой стороной в любой момент с предварительным уведомление другой (3 месяца недвижимое имущество, 1 месяц движимое).

Форма: письменная, если на срок более года и если хотя бы одной из сторон является ЮЛ.

Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон.

По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только пользование.

Обязанность арендодателя:

1. Предоставить имущество арендатору.
2. Имущество должно быть пригодно к использованию по назначению.
3. предупредить о правах третьих лиц.
4. производить капитальный ремонт.

Обязанности арендатора:

1. Использовать по назначению.
2. Вносить арендную плату. Если пользование имуществом исключается по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, то арендная плата не должна вноситься.
3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества.

4. вернуть имущество при прекращении аренды, если не выкупает. Если продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то все нормально.

1. Осуществлять текущий ремонт.

Содержательный критерий. Капитальный ремонт связан, а текущий не связан с заменой основных элементов.
Стоимостный критерий. Капитальный превышает, а текущий нет выгоду, которую получает арендодатель.

Арендатор имеет преимущественное право при заключении договора на новый срок.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества препятствующие пользованию им, даже если во время заключения не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе:

1. потребовать безвозмездного устранения недостатков,
2. соразмерного уменьшения арендной платы,
3. возмещения расходов на устранение недостатков;
4. удержать сумму понесенных расходов на устранение, уведомив об этом арендодателя;
5. потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может произвести замену имущества аналогичным, либо безвозмездно устранить недостатки.