Порядок подготовки и проведения подрядных торгов

Подрядные торги являются весьма распространенной в рыноч­ных условиях формой размещения заказов на строительство.

Система торгов позволяет заказчику создать конкурсные ус­ловия для претендентов на строительство, выбрать наилучшего под­рядчика и заключить с ним договор подряда на наиболее выгодных условиях по важнейшим критериям минимальной договорной цены и срока строительства.

Торги проводятся в соответствии с типовым "Положением о порядных торгах в Российской Федерации" и ст. 448-449 ч. I Граж­данского кодекса РФ. Предметом торгов, кроме строительства объекта в целом силами генерального подрядчика, могут быть спе­циальные строительные работы для субподрядчиков, инженерно-изыскательские и проектные работы, поставка комплектного тех­нологического оборудования, управление инвестиционно-строи­тельным проектом и некоторые услуги.

Участниками торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Заказчиком является юридическое лицо, для которого выпол­няется выставляемый на торги предмет торгов. Он изыскивает не­обходимые инвестиционные ресурсы, по готовности которых при­нимает решение о проведении торгов, назначает организатора тор­гов, утверждает и контролирует состав тендерного комитета, утвер­ждает результаты торгов и заключает договор подряда с их победи­телем.

Организатор торгов это специализированная посредничес­кая организация со статусом юридического лица и лицензией на право проведения торгов. Он готовит все документы для объявле­ния торгов, публикует объявление или рассылает приглашения, орга­низует подготовку и распространение тендерной документации, формирует тендерный комитет', собирает' оферты, организует саму процедуру торгов и объявляет их результаты.

Все расходы организатора торга оплачиваются заказчиком. Очень опытный заказчик может обойтись без посредника и сам стать организатором торга, но для этого он должен получить лицензию на право проведения торга.

Тендерный комитет это постоянный или временный колле­гиальный рабочий орган, состоящий из представителя заказчика, организатора торга, технических экспертов и консультантов. Глав­ными задачами этого органа является сбор заявок претендентов, разработка тендерной документации, оценка предложений и выяв­ление победителя торгов.

Претенденты это любые организации со статусом юриди­ческого лица, отечественные или зарубежные, подавшие заявку в письменном виде на участие в торгах.

Оференты это претенденты, представившие оферту (тендер­ное предложение) как согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

Тендерная документация - это одинаковый для всех претенден­тов информационный и инструктивный комплект документов, по которым они должны представить свою оферту.

В ее состав входят:

- приглашение на участие в торгах, содержащее общие сведения об объекте торга;

- форма заявки на участие в торгах;

- проектная документация (не весь проект, а его конструктивно-технологическая и технико-экономическая характеристика, объем­ные параметры, генплан, основные чертежи и схемы;

- инструкция для оферентов;

- форма банковской гарантии (документ о внесении залога, как правило, 5 % от цены предложения);

- сама оферта по форме инструкции для оферентов, содержащая исчерпывающие сведения о претенденте и его предложения по цене, срокам и качеству;

- условия и порядок проведения торгов (их процедура, крите­рии оценки предложения оферента и методика выбора победителя);

- проект договора подряда, в котором заказчик указывает стар­товую цену и сроки строительства. По форме этого проекта каж­дый претендент представляет свои встречные предложения.

По своей процедуре на выбор заказчика торги могут быть от­крытыми, закрытыми и открытыми с предварительной квалифика­цией.

О проведении открытых торгов заказчик дает официальное объявление в периодических изданиях ("Строительная газета" и др.), где указываются Предмет торга, характеристика объекта, объемы и сроки выполнения работ, сроки и условия получения тендерной документации и срок представления оферт. В открытых торгах мо­гут принимать участие любые претенденты без каких-либо ограни­чений или предварительных условий. О закрытых торгах заказчик объявления в печати не дает, а рассылает приглашения на участие в торгах ограниченному по своему выбору кругу претендентов, зара­нее известных ему своей состоятельностью.

Претендентам на участие в открытых торгах с предквалификацией организатор торга высылает опросник с целью заочной оцен­ки их деловой и финансовой состоятельности по следующему пе­речню сведений:

- юридическое наименование, адрес, контактные телефоны, факсы;

- дата и место регистрации;

- организационно-правовая форма;

- величина уставного капитала;

- квалификационные характеристики руководящего персонала;

- банковские реквизиты;

- сведения о платежеспособности;

- заверенные копии учредительских документов;

- лицензии на определенные виды работ;

- копия последнего балансового отчета;

- справка об обязательном государственном страховании;

- прочие необходимые сведения по усмотрению организатора торга (например, динамика прибыли за последние 3-4 года).

Смысл торга с предквалификацией состоит в том, чтобы на этой предварительной стадии отбора отсеять "несерьезных", т.е. слабых претендентов, и уже только оставшейся меньшей части наиболее вероятных претендентов присылаются приглашения на участие в торгах. В этом случае меньше работы организатору торга и тендер­ному комитету.

Этапы подготовки и проведения тортов и последовательность действий их участников иллюстрируются рис. 8.2.

Рис. 8.2. Последовательность действий участников открытого торга

Метод размещения заказов и поиска подрядчика на основе торгов имеет и ряд недостатков. Нередки случаи, когда торги со­стоялись, но победитель не выбран, так как вес предложения пре­тендентов не удовлетворили заказчика и он вынужден организовы­вать новые торги и на каких-то новых условиях. Это означает, что все его усилия, затраты средств и времени оказались безрезультат­ными. Победитель торга может предложить меньший срок строи­тельства по сравнению со стартовым сроком на 1-2 месяца, но заказчик при этом тратит 4-6 месяцев на предварительную квалификацию, всю процедуру сбора и рассмотрения оферт и заключение договора подряда.

В этом случае никакого выигрыша времени не получается, на­оборот, торги становятся новой фазой инвестиционного цикла, от­даляя ввод объекта. И в течение всего этого времени заказчик несет немалые дополнительные расходы по оплате услуг организаторов торга и специалистов тендерного комитета за счет гл. 10 "Сводного расчета стоимости строительства".

Во избежание всех этих потерь заказчик по своему усмотре­нию имеет право избрать альтернативный способ заключения до­говора подряда на основе прямых переговоров с заранее выбран­ным им подрядчиком без всяких посредников и торгов. Этот метод предполагает высокую деловую репутацию обеих сторон, хорошо знающих друг друга по предшествующему сотрудничеству и уве­ренных в том, что они обо всем договорятся и достигнут оптималь­ных для обеих сторон условий договора подряда.

Если договор подряда заключается на основе Прямых перего­воров, то объем и сроки преддоговорной работы определяются про­токолом о намерениях сторон (иногда его называют предваритель­ным договором). В этом протоколе фиксируют:

- намерение одного - заказать, другого - построить объект;

- основные параметры объекта (величина, стоимость, сроки);

- состав, объем и сроки передачи подрядчику документации, необходимой для составления проекта договора подряда;

- готовность стройплощадки и условия ее освобождения;

- порядок обеспечения стройки оборудованием и материалами;

- порядок и сроки заключения договора подряда;

- меры имущественной ответственности сторон за нарушения протокола о намерениях.

Этот метод не увеличивает, а сокращает инвестиционный цикл и не связан с дополнительными расходами заказчика, поэтому в за­рубежной практике, в частности в США, примерно половина всех строительных контрактов заключается именно таким способом. Схема заключения договоров подряда представлена на рис. 8.3.

Рис. 8.3. Схема подготовки и заключения договора подряда на основе прямых переговоров

Практические вопросы реализации договоров подряда

Вконце договора подряда обе стороны должны указать своих ответственных исполнителей по контролю его исполнения на весь период строительства. Со стороны заказчика это технический инс­пектор, инженер-строитель или менеджер, со стороны подрядчика - управляющий стройкой, новый тип линейного работника. Эти лица в рабочем порядке призваны решать на месте все практические воп­росы по сдаче, приемке и оплате работ. Они оформляют исполни­тельную документацию, участвуют в осуществлении функций тех­нического и авторского надзора, организуют оперативные совеща­ния по контролю исполнения графика производства работ, решают в первой инстанции возникающие спорные вопросы и претензии. Эти представители сторон не должны меняться в течение всего пе­риода строительства, их права, обязанности, полномочия и сфера ответственности должны быть определены специальными трудовы­ми контрактами со своей организацией. В течение длительного вре­мени строительства они могут вносить и обсуждать предложения по улучшению проекта и организации строительства и представ­лять первым лицам, подписавшим договор, свои соображения по изменению условий договора.

Технический инспектор заказчика должен обязательно входить в состав рабочей комиссии по предварительной приемке объекта или быть ее председателем, если по степени сложности объекта хватает его компетенции. После ввода объекта действие договора под­ряда не заканчивается, следовательно, не прекращается и ответствен­ность сторон в течение гарантийного срока эксплуатации. При об­наружении в это время скрытых дефектов, выходов из строя инже­нерных систем инспектор заказчика и управляющий стройкой под­рядчика являются первыми лицами, приходящими на объект для анализа возникшей ситуации, ибо именно они лучше, чем кто-либо другой в их фирмах, знают всю историю строительства, они сдава­ли и принимали скрытые и все прочие работы, фиксировали их ка­чество и соответствие проекту, кондиционность материалов и обо­рудования, контролировали выполнение требований органов госу­дарственного надзора. Они на месте исследуют причины и послед­ствия вскрывшихся неполадок в функционировании объекта, при необходимости приглашают экспертов специалистов своих фирм или со стороны.

Результатом этой работы должен быть двусторонний акт о причинах и виновниках неполадок. Если они строительного происхождения (нарушения проекта, плохое качество работ, применение некондиционных материалов), то подрядчик должен их исправить за свой счет по условиям договора подряда в технически кратчайший срок. Если неполадки возникли вследствие неправильной эксплуатации, то это вина заказчика, и он должен их ликвидировать своими силами или силами подрядчика при его согласии, но уже за свой счет по отдельной согласованной калькуляции стоимости работ по исправлению.

По истечении гарантийного срока, если не обнаружено скрытых недостатков строительства или они были вовремя исправлены, составляется двусторонний протокол об отсутствии претензий и полном расчете сторон. Дата подписания этого протокола является юридическим моментом окончания договора подряда. Вообще способность деловых людей решать любые разногласия на возможно более низком уровне в рабочем порядке и не доводить дело до судебных инстанций считается признаком высокого профессионализма и культуры. Бесконфликтная работа фирм с партнерами всегда упоминается в рекламных проспектах, что усиливает их конкурентоспособность на инвестиционно-строительном рынке спроса и предложения.

Рекомендуемая литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. Гл. 37 § 3. М 1994.

2. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России: Экономика, организация и управление. - СПб.: Два-Три. 1995.

3. Методические рекомендации по составлению договоров подряди на строительство в Российской Федерации / Госстрой России. - М., 1999.

4. Основные положения порядка заключения и исполнения государствен-ных контрактов на строительство объектов для федеральных нужд в РФ по постановлению Правительства РФ от 14.08.93 № 812 (с изменениями на 18.02.98). Сборник постановлений Правительства РФ №7.- М., 1998.