Экономика проектирования непроизводственных объектов

Непроизводственные объекты: жилые дома, объекты образо­вания, здравоохранения, культуры, коммунального хозяйства и пр. строятся для обслуживания населения и образуют социальную ин­фраструктуру. В зависимости от цели вложения инвестиций они подразделяются на объекты коммерческой недвижимости и объек­ты социального назначения.

Объекты коммерческой недвижимости: жилые дома, гаражи, торговые, офисные помещения и др. строятся либо на продажу, либо для последующего использования инвестором в целях развития собственного бизнеса, либо для сдачи в аренду. Для таких проектов должна рассчитываться коммерческая эффективность. При этом порядок определения результатов и затрат зависит от цели проекта.

Для инвестиционных проектов развития бизнеса в торговле, в сфере образовательных, медицинских, консалтинговых и прочих услуг коммерческая эффективность рассчитывается в общем порядке, как и для производственных объектов.

В случае реализации проекта непроизводственного объекта, строящегося на продажу, доходы инвесторов определяются выручкой, получаемой обычно в течение определенного достаточно ограниченного периода времени, так как объекты продаются частями: квартирами, помещениями и т. п.; уровень доходов зависит от степени ликвидности объекта. Инвестор освобождается от расходов на эксплуатацию объекта, перекладывая их на покупателя. Затраты на реализацию проекта включают инвестиционные издержки и расходы, связанные с продажей объектов. Расчетный период в этом случае ограничивается периодом строительства объекта и его реа­лизации.

При строительстве объектов, предназначенных в дальнейшем для сдачи в аренду, доходы инвесторов складываются из арендных платежей, а затраты включают инвестиционные издержки и эксплуатационные расходы, связанные с содержанием объектов.

Если инвестор вкладывает средства в строительство непроизводственных объектов для удовлетворения собственных потребностей в жилье, парковках для автомобилей, в дачных участках и т. п., то коммерческая эффективность таких проектов отсутствует. Однако инвестор заинтересован в приобретении качественного това­ра при сокращении инвестиционных затрат, т.е. в выборе наиболее выгодного проекта по соотношению качества и затрат. При этом предпочтения различны в зависимости от уровня доходов и общественного положения потребителей. Так, небольшая группа населения, включающая политическую, деловую и культурную элиту, предпочитает дорогое престижное эксклюзивное жилье. Инвесто­ры со средними доходами стремятся приобрести достаточно комфортное жилье по разумной цене. Остальная преобладающая часть населения удовлетворяется массовым жильем, соответствующим по своим параметрами временным представлениям о жилище, но име­ющим минимально возможную цену. В любом случае здесь речь идет осравнительной оценке проектов, основанной на соизмерении ка­чества и затрат.

Строительство объектов социального назначения призвано обес­печить определенный социальный стандарт жизни населения в стра­не, осуществляется, в основном, за счет бюджетного финансирова­ния; услуги таких объектов предоставляются либо бесплатно, либо за умеренную плату с дотированием расходов на их содержание из бюджета.

При экономической оценке проектов в данном случае отсут­ствует расчет их коммерческой эффективности, при определении общественной эффективности учитываются социальные результа­ты. Применительно к таким проектам важнейшее значение приоб­ретают расчеты сравнительной эффективности. Сущность их зак­лючается в отборе наиболее экономичных проектов, отвечающих требованиям СНиП к объемно-планировочным решениям, санитар­но-гигиеническим условиям, надежности строительных конструк­ций и другим характеристикам проектируемых объектов. Из числа взаимозаменяемых (сопоставимых) вариантов выбирается проект с минимальными затратами

(6.1)

где З_it - затраты по i -му варианту на шаге t, включающие как инвестиционные издержки, так и эксплуатационные расходы, р.

При определении общественной эффективности проектов непроизводственного строительства в общей сумме интегрального эффекта следует учитывать социальные результаты: улучшение уров­ня жилищно-коммунального и культурно-бытового обслуживания населения, снижение экологической нагрузки, сокращение потерь времени и уменьшение транспортной усталости, если обоснованы методы их стоимостной оценки.

Примерный перечень технико-экономических показателей для оценки проектов общественных зданий и сооружений и жилых домов приведен в табл. 6.9, 6.10.

Таблица 6.9

Примерный перечень технико-экономических показателей для общественных зданий и сооружений

Таблица 6.10

Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых зданий