Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости

Транзакционные издержки – издержки, которые несут продавцы и покупатели по заключению сделок.

Величина транзакционных издержек зависит от:

1) Полноты и достоверности рыночной информации

2) Наличия достаточного числа контрагентов для совершения сделок(чем больше продавцов и покупателей, тем больше вероятность совпадения интнресов)

3) Степени стандартизации условий сделок

4) Возможности использования стандартных контрактов(чем больше стандартизована сделка, тем больше вероятность ее срыва)

5) Количества возможных вариантов расчета

6) Системно-государственного регулирования рыночных отношений:

- наличие специального налогообложения отдельных видов сделок

-необходимости дополнительных процедур при осуществлении различных сделок, разрешении на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок.

Классификация транзакционных издержек:

1) Издержки поиска информации

2) Издержки ведения переговоров и заключения контрактов

3) Издержки измерения

4) Издержки спецификации и защиты прав собственности

5) Издержки оппортунистического поведения (отказ от сделки)

Высокий уровень транзакционных издержек связан с более низкой ликвидностью товара на рынке недвижимости. Ликвидность – скорость превращения какого- либо актива в наличные денежные средства. Низкая ликвидность объектов недвижимости. Срок экспозиции – период от момента выставления объекта на сделку до момента подписания контракта. Динамика срока экспозиции – один из наиболее явных показателей состояния динамики спроса и предложения на рынке.

Агент – специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообще­ства, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижи­мостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

Брокер – агент или посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя.

Риэлтер (США) – брокер или агент по недвижимости, являющийся членом объедине­ния, входящего в Ассоциацию риэлтеров.

Сюрвейер (Великобритания) – специалист по оценке, управлению и развитию недвижимостью.

Листинг – контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует какагент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оп­латить брокеру комиссионные за услуги.