Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен статьей 131 ГК РФ.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость (не­движимые вещи, недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной реги­страции в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Титул – законное право собственности на недвижимость, имеющее докумен­тальную юридическую основу.

Юридическая основа титула имеет три основные формы:

1. Решение юриста, соответствующим образом удостоверенное;

2. Страховой полис на титул;

3. Торренсова система удостоверения титула.

Две первые системы основаны на надлежащем юридическом описании недвижимости, надлежащем указании на цепочку титулов и на исследовании публичных записей. Сделка сама по себе не является юридической основой для передачи титула: она не содержит доказательств того, что передающий – юридически подлинный и единственный собственник, а также всех условий, обременяющих данную недвижимость. Даже в случае наличия одной из трех основ титула иногда могут потребоваться дополнительные исследования или анализ.

Система Торренса и аналогичные ей западноевропейские системы юридического кадастра ведет подробный учет всей без исключения недвижимости, всех сделок и передач прав и, удостоверяя титул, гарантирует так называемую чистоту, или доброкачественность, титула при его регистрации.

Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-нибудь обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. Распространение системы страхования титула взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра.

Процесс регистрации состоит из трех этапов:

• формирование объекта недвижимости;

• присвоение кадастрового номера;

• выдача свидетельства о собственности (или других прав).

Формирование объекта недвижимости подразумевает, прежде всего, его индивидуализацию, т. е. придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделить этот объект из всех других.

Землеустройство – межевание, определение на местности и отображение на крупномасштабной карте точных границ участков территории при их образовании, выделении, разделе, перераспределении или объединении нескольких участков в новый.

Процесс формирования иных связанных с землей объектов недви­жимости (здания, сооружения, квартиры) осуществляют проектные инвентаризационные бюро, которые изготавливают земельные пас­порта, поэтажные планы и т. д.

Формирование объекта недвижимости заканчивается составлени­ем стандартного кадастрового дела на каждый объект, которое заво­дит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеуст­ройству. В нем излагается вся юридическая информация об участке:

· данные о правах его владельца, пользователя или арендатора,

· топо­графические материалы,

· сведения об имуществе и объектах недвижи­мости, которые находятся на участке,

· информация об обременениях и сервитутах,

· сведения по сделкам, залогам объекта,

· информация о на­рушениях земельного законодательства.

После завершения этой процедуры объекту недвижимости при­сваивается кадастровый номер, т. е. происходит собственно регистра­ция.

После регистрации Управление регистрации прав реализует юриди­ческую сторону документов. То есть осуществляет поиск так называемой «формы титула». Если объект недвижимости уже был однажды зарегис­трирован, то впоследствии его статус может меняться хоть по несколько раз в день, это уже чисто техническая операция по изменению фамилий и адресов собственника.

После принятия Управлением решения о юридическом подтверж­дении права лица на объект информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости.

Кадастр – учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживае­мый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на тер­ритории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым при­сваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.

Регистр недвижимости – составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и уче­та участков недвижимости на крупномасштабных картах и в доку­ментах.

Регистр поземельный – составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.

Поземельная же книга города представляет собой систему сведе­ний о правах владельца на земельный участок. Она хранится в виде картотеки и состоит из нескольких регистров:

· основных прав, т. е. вещных прав на объект, регламентированных Гражданским кодексом Российской Федерации;

· аренды;

· сервитутов;

· залогов, куда заносятся все залоговые операции с земельными участками;

· обременений, куда записываются те или иные обременения, кро­ме сервитутов;

· регистра, куда заносятся отметки о заявлениях, связанных с пре­тензиями на земельный участок.

После регистрации объекта недвижимости Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику, пользователю или арендатору земельного участка свидетельство.

Гражданин или хозяйствующий субъект, не являющийся соб­ственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно вла­деющий недвижимым имуществом (в течение пятнадцати лет) либо иным имуществом (в течение пяти лет), как своим собственным, со­гласно статье 234 ГК РФ приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое или иное имущество, подле­жащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения права собственности на имущество в силу при­обретательной давности, лицо, владеющее этим имуществом как сво­им собственным, имеет право на защиту своего владения против тре­тьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не име­ющих прав на владение им в силу иного, предусмотренного законом или договором основания.