Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие

Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок, совершенных с вновь созданными объектами недвижимости или в процессе их создания. Вторичный рынок – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися или находившиеся в эксплуатации.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает на сколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Если цена такова, что не обеспечивает возврат вкладов средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться, при этом цены вторичного рынка могут значительно измениться при определенных условиях.

Снижение цен вторичного рынка жилья при прочих равных условиях являются фактором, который ведет к обесцениванию вложений в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не на приток спроса на вторичном рынке.

В свою очередь это может привести к потере части инвестированных средств для прямых инвесторов, невозвратом кредитов инвесторам, падению спроса на подрядные работы.

Вторичный рынок испытывает на себе влияние первичного рынка, если растут затраты на строительство, это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь при равных условиях ведет к увеличению спроса и цен на вторичном рынке.

Рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения влево(S₁ S₂), соответственно этому вырастет цена на новое жилье Р₁ Р₂.

В связи с этим кривая спроса на аналогичное жилье вторичного рынка сдвинется вправо D₁* D₂* и вырастут цены на данном сигменте рынка Р₁* Р₂*.

Рис.2.

В данном случае мы имеем дело с товарами субститутам и для которых работает правило: если цены на товарозаменители растут, то растет спрос и цена на основной товар и наоборот.

Для того, чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный, объекты первичного рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с объектами уже имеющегося на вторичном рынке.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации вцелом, как на национальном, так и на региональном уровне, при этом возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны. При снижении спрса вторичный рынок может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения или снижением цен, нижняя граница которых определяется тремя факторами:

1) ценой приобретения недвижимости

2) финансовым положением продавца

3) соответствием уровня дохода уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.

На первичном рынке нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство.

С другой стороны предложение здесь сложнее как уменьшить так и увеличить. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов и прекратить строительный процесс невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, так как необходим период равный инвестиционно-строительному циклу, в связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок является более инертным, так как решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация и продажа более размыта. Вместе с тем не следует переоценивать способности первичного рынка успешно конкурировать со вторичным. Застройщики, имеющие серьезные заделы, созданные в старой ценовой ситуации, некоторое время смогут поддерживать относительно низкий уровень цен, однако неизбежное повышение затрат вынудит повышение цен продажи.