Физические характеристики недвижимости

В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наибольшее влияние на специфику рынка недвижимости. К их числу относят материальность, полезность, неоднородность, ста­ционарность, уникальность, неповторимость, износ и пр.

Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т. д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как:

• стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхно­сти);

• уникальность (отсутствие абсолютных аналогов);

• долговечность (например, в соответствии с действующими в России строи­тельными нормами выделяются 6 типов жилых зданий со сроками службыот 15 до 150 лет) и длительность создания объектов (сроки строительствамогут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет);

• сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных эле­ментов).

Так, стационарность, привязанность к определенному месту на земле означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец, встречаются не на рынке недвижи­мости вообще, а на конкретном, территориальном (локальном) рынке.

Уникальность, невзаимозаменяемость объектов недвижимости влечетза собой и уникальность каждой сделки на рынке. Каждая сделка, как и каждая цена на рынке недвижимости, представляет, собой уникальное по своим характеристикам явление.

Долговечность недвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость. Особенно это заметно на рынке коммерческой недвижимости, одна­ко экономическая конъюнктура (а также политическая и социальная обстановка) оказывает влияние и на спрос на рынке жилой недвижимости.