Вопрос 26. Расчет реверсии, преимущества и недостатки метода ДДП

Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращениипоступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

ПРЕИМУЩЕСТВА ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Главное преимущество метода – простота, логичность и понятность. Лежащая в основе метода гипотеза о якобы существующей связи между стоимостью компании и, так скажем, ее способностью формировать регулярные денежные поступления, заслуживает внимания и имеет строгое математическое подтверждение.

Вне всяких сомнений, в ряде случаев предлагаемый метод может быть рекомендован к применению, особенно когда необходимо получить беглые оценки стоимости тех или иных компаний.

НЕДОСТАТКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Метод дисконтирования денежных потоков, используемый для получения численных значений стоимости компании, обладает и рядом недостатков, способных в некотором смысле подпортить ему репутацию. И сводятся эти недостатки к следующим:

- сильная зависимость результатов расчета от первоначальных значений размеров как денежных потоков, так и соответствующих им ставок дисконтирования; даже незначительное изменений этих значений на 1-2 пункта способно изменить итоговую прогнозную оценку стоимости компании на 10-20 %;

- Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

- условием применения этого метода является то, что в отношении объекта, расчет которого ведется, планируется постепенное увеличение темпов получаемого дохода. Но, даже анализируя данные по объекту и рынку в целом, в современных условиях в России редко когда существует возможность с большой долей вероятности говорить о том, что доход будет постоянно расти.