ВОПР 7 Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие

Первичный рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания; вторичный рынок — это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися и находившимися какое-то время в эксплуатации.

Являясь двумя составными частямиединогорынка, первичный и вторичный рынок недвижимости взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Очевидно, что снижение цен на вторичном рынке жилья является фактором, который ведет к обесцениванию вложенных в новое строительство средств, Вторичный рынок недвижимости в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка. Если растут затраты на строительство, то очевидно, что это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь ведет при прочих равных условиях к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке.

Ясно при этом, что чем более уникален товар, тем менее он может быть заменен иным товаром. для того чтобы ситуация на вторичном рынке в меньшей степени влияла на первичный рынок, объекты первичного рынка должны иметь качественные преимущества по сравнению с объектами, уже имеющимися на вторичном рынке.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровне. При этом возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения или снижением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения недвижимости, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке ситуация иная. Здесь нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при снижении ее за этот уровень застройщик несет прямые убытки. С другой стороны, предложение здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение, ведь процесс создания недвижимости занимает месяцы и даже годы. В связи с этим предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

В то же время вторичный рынок более инертен в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа является необходимой фазой, обеспечивающей возврат вложенных средств.

– рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

на рынке недвижимости:

— спрос и предложение, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

— присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

— информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

— издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т. п.) весьма высоки;

— предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

— вхождение на рынок новых участников затруднено;

— для товаров характерна низкая ликвидность.

Несовершенство рынка недвижимости, в конечном счете, и является тем фактором, который делает присутствие профессиональных участников на нем не только желательным, но и необходимым.

Сбор, обработка и анализ информации о состоянии и динамике спроса, предложения, цен на рынке недвижимости, а главное, факторов, оказывающих на них влияние, – необходимые условия повышения эффективности рынка недвижимости и в то же время — важнейшие факторы, определяющие успех в бизнесе на этом рынке.

Вопр 9 Определение и сущность понятия «земельный участок»

Земельный участок-часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы,закрепленные на местности межевыми знаками.

Право собственности и другие вещные права на землю определены главой 17 ГК РФ.

Право собственности – право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т.д. Объектом права собственности является земельный участок. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, леса и растения.

С правом собственности на земельный участок тесно связан сервитут.

Сервитут означает вещное право пользования чужой вещью, то есть, признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок), или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).

Сервитут является обременением самой земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).

Сервитут может быть прекращен:

· ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен;

· если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением.

Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

В порядке, установленном законом, определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование таким земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

В случае если земельный участок не огорожен или собственник не обозначил границы, запрещающие вход на участок, любой гражданин может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику данного участка.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о назначении земельного участка.

Вопр 10 Определение и сущность понятия «жилое помещение»

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены главой 18 ГК РФ.

Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

К жилым помещениям относятся:

· жилые дома,

· квартиры в многоквартирных жилых домах,

· жилые комнаты,

· иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Вопр 11 Определение и сущность понятия «нежилое помещение»

Приобретение нежилых помещений в собственность, т. е. их приватизация, законодательно установлено целым рядом нормативных актов.

В соответствии с п. 2.6 «Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.», п. 4. «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, как имущественный комплекс, признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:

· земельные участки,

· здания,

· сооружения,

· оборудование,

· инвентарь,

· сырье,

· продукцию,

· права требования,

· долги,

· права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания),

· другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вопр 12 Определение и сущность понятия «участок лесного фонда»

Все леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд Российской Федерации. Отношения, возникающие при пользовании лесным фондом, регулируются «Основами лесного законодательства Российской Федерации».

В состав земель лесного фонда входят:

· лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины и др.);

· нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).

В состав земель лесного фонда не входят:

· защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;

· защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов;

· озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;

· деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.

Лесной фонд находится в совместном ведении РФ, республик в составе РФ, краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.