Вопр 4 Особенности взаимодействия спроса и паредложения на рынке недвижимости

Из ограниченности земельных ресурсов на планете вовсе не следует, что территория жилой застройки не может быть увеличена либо за счет увеличения территории города в целом, либо за счет сокращения доли земель промышленной застройки в городе.

Величина жилищного фонда может быть увеличена и при неизменной используемой площади земли — за счет увеличения этажности жилых зданий, или, иначе говоря, за счет замены фактора земли дополнительными вложениями капитала и труда в тот же участок земли.

Таким образом, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что процесс освоения новых территорий, создания новых объектов недвижимости, использования новых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, а потому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество или, как принято говорить в работах по экономической теории, — предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде.

Эластичность — мера реакции одного параметра на изменение другого параметра. Чаще всего говорят об эластичности спроса и предложения по цене, иногда — по доходу. Когда говорят об эластичности спроса по цене, то отмечают, что она отрицательна, а эластичность предложения положительна. Иначе говоря, зависимость между спросом и ценой обратная, между предложением и ценой — прямая. Как Вам известно, вариантов эластичности в общем может быть три:

Э < 1 — эластичность меньше единицы, т. е. спрос (предложение) растет медленнее, чем падает (растет) цена.

Э > 1 — спрос (предложение) растет быстрее, чем падает (растет) цена.

Э = 1 — темпы роста спроса (предложения) равны темпам падения (роста) цены.

Для практики это важно потому, что:

• если эластичность спроса больше единицы, то увеличение продаж при снижении цены дает рост прибыли;

• если эластичность спроса меньше единицы, то снижение цены не компенсируется ростом продаж — прибыль падает.

Причина этой неэластичности — длительность процессов создания объектов недвижимости. Для того чтобы рынок мог ответить на рост цен увеличением предложения, необходим период в два-три года Суть дела в том, что доходы большинства потребителейнедвижимости и цены на объекты недвижимости — явления совершенно разного порядка. Как правило, цена недвижимости в несколько раз (а в нашей стране даже в несколько десятков раз) выше, чем годовой доход ее пользователя, поэтому даже если доход увеличится на несколько десятков процентов, то разрыв между ним и ценой недвижимости существенно не сократится.Другое дело — общий запас благ (богатство), которым обладает потребитель недвижимости, — его величина становится уже вполне соизмеримой с ценами на рынке недвижимости.Таким образом, ответ на вопрос, как повысить спрос на рынке недвижимости, довольно прост — нужно создать механизм, позволяющий трансформировать богатство потребителя в его текущую платежеспособность.Российский рынок недвижимости уже нашел несколько вариантов такого механизма. На вторичном рынке, это встречные сделки купли-продажи, на первичном — принятие в зачет имеющегося жилья. По сути дела, все это способы трансформации накопленного богатства в текущую платежеспособность. Однако форма этих механизмов — бартерная сделка — имеет, как известно, весьма существенные недостатки — ограниченность маневра, низкую скорость оборота (выстраивание длинных цепочек — головная боль для многих риэлтеров).

Вопр 5 Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости

«Транзакционные издержки» (издержки сделок) — понятие, предложенное Р. Коузом для обозначения издержек, которые несут покупатели и продавцы по заключению сделок. Развернутая классификация транзакционных издержек включаетв их состав следующие группы издержек:

1. Издержки поиска информации — затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

3. Издержки измерения — затраты на проведение оценки предмета сделки.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности — затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

5. Издержки оппортунистического поведения — потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр. Обращение к профессионалу — способ снижения рисков и издержек при совершении операций с недвижимостью.

Агент – специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

Брокер – агент или посредник, представляющий в сделке интересы продавца или покупателя.

Риэлтер (США) – брокер или агент по недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров.

Сюрвейер (Великобритания) – специалист по оценке, управлению и развитию недвижимостью.

Листинг – контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги. Высокий уровень транзакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости.

Понятие «ликвидность» означает скорость превращения какого-либо актива в наличные деньги.

Динамика срока экспозиции — один из наиболее явных показателей состояния динамики спроса и предложения на рынке

Более низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости — еще одна из причин, порождающих необходимость в профессиональных участниках рынка, которые способствуют ускорению оборота недвижимого имущества, повышению уровня ликвидности