Функциональный износ объектов недвиж-ти

Износ - потеря ст-ти собств-ти.

Функц-ный износ заключ-ся в том, что объект не соотв-ет современным стандартам с точки зрения его функц-ной полезности (м. проявляться в устаревшей архитектуре здания, его планировки и т.д.). Такой вид износа обусловлен в осн-ном влиянием НТП в области архит-ры и стр-ва. Функц-ный износ в отеч-ной практике называется моральным износом. Он м/б устранимым и неустранимым.

К устранимому функц-му износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счётчиков водяных и газовых, сантехнического оборуд-я, покрытия пола и др.

Исправимый функц-ный износ вызывается:

а) недостатками, требующими добавления элементов. Величина износа опред-ся как разность м/у ст-тью выпол-я треб-х дополнений и ст-тью этих же добавлений, если бы они были вып-ны при стр-ве объекта;

б) недостатками, требующими замены или модернизации элементов. Величина износа рассч-ся как восстан-ная ст-ть сущ-щих элементов с учетом их физ-го износа плюс ст-ть демонтажа сущ-щих элеметнов плюс ст-ть монтажа новых элементов минус ст-ть возврата мат-лов; в)« сверхулучшениями» - опред-ся как восст-ная ст-ть элемента сверхулучшений минус физический износ плюс ст-ть демонтажа минус ст-ть возврата мат-лов.

Неисправимый функц-ный износ вызывается за счет:

1) позиций, не включ-х в ст-ть нового стр-ва, но кот. должны быть. Величина износа измеряется как чистая потеря дохода, относ-ся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зд. минус ст-ть этих позиций, если бы они были включены в ст-ть нового стр-ва;

2) позиций, включ-х в ст-ть нового стр-ва, но которых быть не должно. Функц-ный износ измеряется как текущая ст-ть этих элементов минус их физич-й износ плюс текущая ст-ть доп-ых расх., связанных с наличием этих элементов;

3) «сверхулучшений». Износ измеряется как восст-ная ст-ть элементов сверхулучшения минус их физический износ плюс текущая ст-ть издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений.

Задача 5. Опр-ть вид и вел-ну функц-го износа пом-ний (одна из задач).