Порядок опред-я ст-ти объектов недвиж-ти методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж (рыночный метод, метод рыночной инфор-ции, метод прямого сравнения) – наиболее широко прим-мый метод оценки. Сущность метода – ст-ть собств-ти опред-ся путем сопост-ния цен недавних продаж подобных об-тов. При наличии достоверной инф-ции о недавних продажах подобных объектов, этот метод позволяет получить результат, макс-но близко отражающий отнош-е рынка к об-ту оценки. Наиб. достоверные рез-ты метод сравн-я продаж даёт при оц-ке некоммерч-ой недвиж-ти (многокв-ных домов, коттеджей, садовых и дачных участков).

Последоват-ть применения метода сравн-я продаж:

1) подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.. На этой стадии выявляются недавние продажи сравнимых объектов на соотв-щем рынке. Эти данные можно найти в регистрационных конторах, риэлторских фирмах, в нотариальных конторах, в архивах оценщиков, кредитных институтов и т.п.

Собранная инфо-ция проверяется на достоверность. Продажная цена д. соотв-ть честной сделке м/у сторонами, т.е. они поступали эконом-ки рационально в нормальных рын-ных условиях. Собранные данные д/б проверены и подтверждены продавцом, покупателем, брокером или оценщиком, кот. сопровождали эту сделку. Подтверждение цены сделки необх-мо, чтобы убедиться в величине фактич. цены сделки, т.к. часто на вторичном рынке в дог-ре купли-продажи указ-ся заниж-я цена. Это объясн-ся высокими госпошлиной и ставками налогооблож-я.

2) выбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнит-го ан-за по каждой единице. Это необх-мо, т.к. объекты недвиж-ти часто отлич-ся по размеру и числу элементов, при сравнении необх-мо все рыночные данные привести к одному знаменателю. На разных сегментах рынка недвиж-ти исп-ся различные ед-цы измер-я.

3) сопост-ние оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью коррект-ки их продажных цен или искл-ния из списка сравниваемых. На этой стадии в цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцен-мый объект отлич-ся от сопоставимого. Это дел-ся для опред-я цены, за кот. м/б продан сопоставимый объект, ес.бы он обладал теми же хар-ками, что и оцен-мый (при этом поправки дел-ся от сопоставимого объекта к оцен-му).Корр-ки выпол-ся по эл-там сравнения.

Элементы сравнения – хар-ки объектов недвиж-ти, кот. вызывают измен-я цен на недвиж-ть.

В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1. Права собст-ти на недв-ть. Цена недв-ти опред-ся выгодой от переданных прав собств-ти на недв-ть (некот. виды недв-ти прод-ся вместе с сущ-щими дог-ми аренды).

2. Условие продажи. Это корр-ка на не типичное отнош-е м/у пр-цом и пок-лем. Пр-жа м. произойти по рын-ой цене; ес. продавцу необх. срочно реализовать собст-ть; ес. на пр-ца оказ-ся давление; ес. м/у уч-ками сущ-т семейная, деловая или фин-вая связь.

3. Условие финансирования. Корр-ка на усл-я фин-ния зависит от сущности фин-вых догов-тей. Часто корр-ки условие фин-ния и условие продажи объединяют.

4. Состояние рынка. Эта корр-ка учитывает измен-е рын-х условий, происходящих с течением времени (измен-щие фак-ры – инфл-я, измен-е закон-ва, спроса, предл-ния)

5. Месторасп-ниее об-та. Эта корр-ка отр-т разницу в ст-ти земли для сравн-мых об-тов.

6. Физические хар-ки. Об-ты срав-я имеют различия в физ-ких хар-ках (формы, размер, качество работ, мат-лов, износ, наличие лифта, сост-е окр-щей среды и т.д.).

7. Эконом-кие хар-ки. Это те, кот. влияют на вел-ну чистого текущего дохода – текущие затраты, качество управления, условия и сроки аренды, скидки в арендной плате.

8. Использование. Если срав-мый об-т после покупки испол-ся не так как об-т оценки, то его следует исключить из сравнения.

9. Компоненты ст-ти, не связанные с недв-тью. Они присущи коммер-ким об-там – гостиницам, ресторанам, магазинам и т.д.

4) приведение ряда скоррект-ных показ-лей ст-ти сравнимых объектов к одному или к диапазону рын. ст-ти объекта оценки. На этой стадии оц-ки методом сравнит-го ан-за продаж устан-ся ст-ть оцен-го объекта.