Методы расчета арендных платежей

Дог. аренды - это док., кот. передаёт права на исп-ние собств-ти от владельца другому лицу на опред-ый срок в обмен за опред-ую плату.

По вр-ни дейсвия дог. аренды делятся на помесячные, краткосрочные (до 5 лет) и долгосрочные (свыше 5 лет).

По хар-ру распред-я расх. м/у владельцем и арендатором бывает:

- аренда на осн-е валовой ренты, когда все расходы несёт владелец;

- аренда на осн. чистой ренты, когда все расх. несёт арендатор;

- чистая аренда, когда расх. по экспл-ции распред-ны м/у арендатором и арендодателем.

По хар-ру арендной платы различают дог. аренды:

1) С пост-ой арендной платой - типичны для стабильной эк-ки. При наличии дестабилизирующих факторов такие дог. обычно явл-ся краткосрочными.

2) С переменной арендной платой - предусм-ют изменение арендных ставок в опред-ые моменты в течение срока дог-ра.

3) С пересматриваемой арендной платой - включают положение о периодической корректировке арендной платы на осн. переоценки рын-ой ст-ти объекта.

4) С индексированной арендной платой – предусм-ют периодич-ю корр-ку арендной платы в соотв-вии с заранее выбранным базовым индексом (инддекс ст-ти жизни, потр-ких цен и т.д.).

5) С процентной арендной платой – предусм-ют min пост-ый ур-нь арендной платы и плюс % от предпринимательского дохода арендатора.

Рассматриваются все источники арендной платы и определяются типы арендной платы, соответствующие кажд. источнику. Различают пять типов арендной платы:

- контрактная – факт-кая арендная плата, соотв-ющая условиям конкретного дог-ра аренды;

- рыночная – арендн. плата, кот. с наиб-шей вер-тью б. пол-на на открытом рынке, опред-ся текущими ар-ми ставками, кот. предл-ся и запраш-ся для сравнимых об-тов на мом-т оц-ки;

- превышающая – сумма, на кот. контр-ая ар-ая плата превышает рын-ую на мом-т оц-ки. Прев-щая ар-ная плата возникает за счёт опред-ных преимуществ собств-ти на мом-т оц-ки;

- процентная – основ-ся на опред-ном % от бизнеса. Вероятность её получения связана с обстановкой на рынке того бизнеса, для ведения которого арендуется недвижимость.

- сверхарендная – % -ная аренда, кот. выплач-ся сверх оговорённой в дог-ре миним-ой базовой ставки арендной платы.

Годовая арендная плата за 1м² общ. площади нежилого зд. опред-ся:

Апл=[(Сзамещ.*Кк*Ап +Ам) / S +Азем.]*Кндс*Кинф, где Сзамещ. - ст-ть замещения, выраженная в ден. сумме, необх-мой для воспр-ва ст-ти зд. с использ-ем текущих стандартов, мат-лов и осн-ной на текущих ценах рабочей силы и мат-лов; Кк – коэф-т комфортабельности; Ап – арендный %-т; Ам – год-я аморт-ция; S – общ. площадь зд.; Азем – ст-ть арендной платы за землю, факт-ки использ-мую арендаторами нежилых зд., кот. опред-ся по договор-сти сторон на осн. и в соотв-вии с действ-щим зем-ным законод-вом; К ндс – коэф-т, учит-щий размер налога на добавл-ую ст-ть и спец-го налога; К инф – коэф-т, учит-щий инфляцию (применение коэф-та опред-ся усл-ми дог. аренды).

Коэф-т комфорт-ти: Кк = К1*К2*К3*К4*К5*К6, где К1 – коэф-т, учит-щий удаленность от центра города; К2 – коэф-т, учит-щий трансп-ую доступность; К3 – коэф-т, учит-щий экологич-е состояние среды; К4 – коэф-т, учит-щий наличие в зд. элем-тов благоуст-ва (К4=1-n*0,2, n –кол-во отсутств-щих эл-тов благ-ва: 1. электросн-ие, 2. водосн-ие, 3. отопл-е, 4. канал-ция); К5 – коэф-т, учит-щий хар-ку входа в зд.; К6 – коэф-т, учит-щий этаж.

Расчёт арендного %: Ап= Кд*Кц, где Кд – коэф-т осн-го вида деят-ти арендатора, указ-го в балансе; Кц – коэф-т цели исп-ния нежилого помещения, указанный в дог-ре аренды.

Опред-ние год-вой аморт-ции: Ам=Свосст*Кп*Кпв, где Свосст – восстановительная ст-ть, выраж-я в ден. сумме, необх-мой для точного воспр-ва зд. в текущих ценах; Кп – коэф-т, учит-щий историч-ю ценность зд.; Кпв – коэф-т полного восстан-ия.

Задача 2. Расчёт год-ой арен. платы: Расш-ку формул смотри в теории этого билета.

Решение: один из вариантов (скорее всего 1)!!!

1 вариант:

Ес. в задаче нет коэфф-тов, находим их по таблицам.

№ морфотипа (для табл-и) – 108.

Исход.данные: 1 вар-т: аренд. плата за пом-ие Апл =400 руб./м² в год, 2 вар-т: альтернатива ей, для кот-ой нужно самим расчитать Апл: С замещ= = 1000 тыс. руб., К1 =0,8; К2 =1; К3 =1; К4 =1 (1-0*0,2) – есть все эл-ты благоустр-ва; К5 =1,1 (вход отдельный с улицы); К6 =1,5 (здание целиком), Кд =0,03 (редакции и издательства); Кц =1,1 (офис, контора, адм-ое пом-е), Свосст = Сзамещ = 1000 тыс. руб.; Кп =1; Кпв =0,017 (зд.1-эт. бескарк-ое со стенами из камен-х мат-лов), Азем = 0, S=200 м², Кндс=1,18 ((100+18)/100).

Расчет:

Апл=[(Сзамещ.*Кк*Ап +Ам) / S +Азем.]*Кндс*Кинф

Коэф-т комфотртабельности: Кк = К1*К2*К3*К4*К5*К6, где К1 =0,8; К2 =1; К3 =1; К4 =1; К5 =1,1; К6 =1,5.

Кк=0,8*1*1*1*1,1*1,5=1,32

Расчёт арендного %: Ап= Кд*Кц, где Кд =0,03; Кц =1,1.

Ап=0,03*1,1=0,033= 3,3 %

Опред-е годовой аморт-ции: Ам=Свосст*Кп*Кпв, где Свосст = С замещ = 1000 тыс. руб.;

Кп =1; Кпв =0,017.

Ам=1000*1*0,017=17 тыс.руб.

Опред-е аренд. платы за землю: Азем =0, (ес. Азем не равно 0,то базовая ставка земельного налога 0,754 тыс.руб./м² (по номеру морфотипа), Азем=0,754*площадь)

S=200 м², Кндс=1,18

Апл.=((1000*1,32*0,033+17/200+0)*1,18*1=0,357 тыс.руб./м² = 357 руб/м² в год

357 руб/м² < 400 руб./м², 2 вариант – целесообразен (ес. Апл 2вар-та=< Апл 1вар-та).

2 вариант:

Рассчитать год-ую арендную плату за часть нежилого пом-я на 2 этаже зд., распол-го по адресу: ул. Малолуговая д. 111. В пом-нии нах-ся кафе. Пом-ие нах-ся в надземной части зд.. Имеется водопр-д, канал-ция, центр-ое отопл-е, электросн-ие. Прилегающая терр-ия не огорожена, высота потолка выше 3 м. Тех. паспорт имеется. Тип зд. – прочее. Зд –ж/б-ое, % износа – 16 %. Арендуемая площадь – 359,4 м².

Размер год-ой арендной платы за польз-ие:

Апл = Сс*К1*К2*К3*К4*К5*К6*К7*К8*S*(1+Кндс)

Сс – размер ст-ти нового стр-ва (1м²), Сс = 12125 руб./м²

К1 – коэф-т терр-ной зоны, К1 = 1,23

К2 – к-т вида деят-ти, К2 = 0,5

К3 – к-т кач-ва пом-я, К3 = К_3.1+К_3.2+К_3.3+К_3.4 =0,49+0,16+0,16+0,07 =0,88

К_3.1 – к-т распол-ия арен-го пом-ия, К_3.1 =0,49,

К_3.2 – к-т степени тех. обустройства, К_3.2 =0,16,

К_3.3 – к-т использ-я прилег-щей терр-ии, К_3.3 = 0,16,

К_3.4 – к-т высоты потолков, К_3.4 =0,07

К4 – к-т использ-ия мест общего польз-ия, К4 =1

К5 – к-т типа зд., К5 =0,08

К6 – к-т кач-ва стр-го мат-ла, К6 =1

К7 – к-т инфляции, К7 =1

К8 – к-т износа, К8 = (100 – 16)/100=0,84

Кндс – к-т, учит-щий НДС, Кндс = 0,18

Апл = 12125*1,23*0,5*0,88*1*0,08*1*1*0,84*359,4*(1+0,18) = 187012 руб. в год.

В месяц: 187012 / 12 = 15584 руб.