На специальном счете

В. Законом порядок определения перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту, а также сроков их проведения теперь поставлен в зависимость от размера взноса на капитальный ремонт, определенного общим собранием собственников помещений в МКД (части 4¹ и 4² статьи 170 ЖК РФ):

размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт	минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ	размер взноса на капитальный ремонт больший, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ
перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту	определяется в соответствии с РПКР	перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в таком доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными РПКР
сроки проведения капитального ремонта	определяются в соответствии с РПКР.   Собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено РПКР, при условии, что: 1) на дату принятия данного решения средств на специаль­ном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или 2) выбраны иные способы его финансирования.	могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено РПКР

Г. Установлены четкие критерии для признания решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете реализованным в зависимости от того, какую организацию собственники помещений в МКД определили в качестве владельца специального счета (часть 5 статьи 170 ЖК РФ в редакции Закона).

Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, за исключением случая, если владельцем специального счета является региональный оператор, считается реализованным при одновременном соблюдении двух следующих условий:

1) открытия специального счета и

2) представления владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора документов, предусмотренных частью 1 статьи 172 ЖК РФ.

В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, лицо, инициировавшее проведение соответствующего общего собрания, обязано направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания собственников, которым оформлено это решение.

Д. Установлен срок реализации обязанности владельца специального счета по обращению в банк с заявлением об открытии специального счета (часть 5 статьи 170 ЖК РФ в редакции Закона).

Владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в МКД.

Е. Органам государственной власти субъектов РФ предоставлено право установить особенности возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в МКД – «новостройках», а также установлены особенности принятия собственниками помещений в таких МКД решений об определении способа формирования фонда капитального ремонта (часть 5¹ статьи 170 ЖК РФ).

В частности, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию после утверждения РПКР и включенном в РПКР при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного дома в РПКР.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном МКД не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

С учетом внесенных изменений уточнены положения части 3 статьи 169 (устанавливает сроки возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт), части 6 и 7 статьи 170 (определяет порядок реализации органом местного самоуправления обязанностей по созыву общего собрания собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее, а также принятия решения о формировании фонда капитального ремонта в отношении МКД на счете регионального оператора) ЖК РФ путем дополнения их ссылкой на часть 5¹ статьи 170 ЖК РФ.

Ж. Уточнен порядок изменения способа формирования фонда капитального ремонта:

- принятие собственниками помещений в МКД решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого МКД допускается при условии полного погашения кредитов, займов или задолженности по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (ранее в указанной статье использовалась менее удачная формулировка, которая на практике могла вызвать споры: «изменение способа формирования фонда капитального ремонта … допускается …»);

- при изменении способа формирования фонда капитального ремонта установлена обязанность регионального оператора или владельца специального счета по передаче всех имеющихся у них документов и информации, связанных с формированием фонда капитального ремонта. Предусмотрено, что порядок такой передачи будет установлен нормативными правовыми актами субъектов РФ;

- предусмотрено дополнительное основание (помимо основания, указанного в части 7 статьи 189 ЖК РФ) для принудительного прекращения формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, а также процедура изменения способа формирования фонда капитального ремонта в данном случае (части 7 - 10 статьи 173 ЖК РФ):

Шаг 1. ГЖИ РО проводит мониторинг сведений о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД, о размере остатка средств на специальном счете, полученных в соответствии с частью 3 статьи 172 ЖК РФ.

Шаг 2. Если по результатам мониторинга будет установлено, что размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем пятьдесят процентов от размера представленных к оплате счетов, ГЖИ РО в письменной форме или с использованием ГИС ЖКХ уведомляет владельца специального счета о необходимости информирования собственников помещений в МКД:

- о наличии задолженности;

- о необходимости погашения такой задолженности в срок не более чем пять месяцев с момента поступления владельцу специального счета соответствующего уведомления ГЖИ РО и

- о последствиях, предусмотренных ЖК РФ в связи с непогашением задолженности в установленный срок.

Шаг 3. Владелец специального счета, получивший указанное уведомление ГЖИ РО, не позднее чем в течение пяти дней информирует в письменной форме и с использованием ГИС ЖКХ собственников помещений в МКД, имеющих задолженность, послужившую основанием для направления указанного уведомления, о необходимости погашения задолженности и предпринимает меры, направленные на ее погашение.

Шаг 4. В случае отсутствия погашения такой задолженности за два месяца до истечения установленного ГЖИ РО 5-месячного срока владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений в данном МКД в целях принятия решения о порядке погашения задолженности.

Шаг 5. Если в течение пяти месяцев с даты получения уведомления ГЖИ РО задолженность не была погашена в размере, указанном в указанном уведомлении, и в ГЖИ РО не представлены документы, подтверждающие погашение такой задолженности, ГЖИ РО уведомляет об этом орган местного самоуправления.

Шаг 6. Орган местного самоуправления в течение месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Шаг 7. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения указанного решения органа местного самоуправления. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в установленный месячный срок, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

Важно! Указанные положения не применяются в случае наличия займа и (или) кредита за проведенный капитальный ремонт, которые не погашены в сроки, установленные договором займа и (или) кредитным договором, и погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет.

З. Уточнено понятие «владелец специального счета». Внесенные изменения являются редакционными и носят уточняющий характер.

Теперь (с 30.06.2015) владельцем специального счета, помимо регионального оператора, может быть:

1) ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ (до внесения изменений – требования к многодомному ТСЖ, которое может выступать владельцем специального счета, были предусмотрены в пункте 1 части 2 статьи 175 ЖК РФ: «ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в … нескольких МКД, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах»);

2) осуществляющий управление МКД жилищный кооператив (ранее – также осуществляющий управление МКД иной специализированный потребительский кооператив). Соответствующие изменения внесены также в часть 1 статьи 191 ЖК РФ;

3) управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления (ранее - управляющая организация без каких-либо уточнений).

И. Установлен порядок замены владельца специального счета или изменения способа формирования фонда капитального ремонта в следующих случаях:

- принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета;

- признания владельца специального счета банкротом, а также

- если управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению МКД предусмотрено законодательством или решением суда.

Кроме того, определены процедура совершения необходимых действий собственниками помещений в МКД, органом местного самоуправления, обязанности нового и прежнего владельцев специального счета (части 8 – 12 статьи 175 ЖК РФ):

Шаг 1. В любом из указанных случаев собственники помещений в МКД обязаны на общем собрании принять решение:

о выборе владельца специального счета или

об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению МКД, прекращения управления МКД иными указанными лицами, являющимися владельцами специального счета. Дата прекращения деятельности по управлению МКД определяется в соответствии с требованиями статей 162 и 200 ЖК РФ.

Шаг 2. Не позднее чем за месяц до окончания указанного 2-месячного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Шаг 3. В случае, если решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта не принято или не реализовано либо данное собрание не проведено в указанные сроки, орган местного самоуправления принимает решение об определении регионального оператора владельцем специального счета.

При этом орган местного самоуправления размещает данное решение в ГИС ЖКХ и направляет его копию в адрес:

- регионального оператора;

- органа государственного жилищного надзора;

- российской кредитной организации, в которой открыт специальный счет.

Шаг 4. Лица, являющиеся владельцами специального счета, замена которых производится по указанным основаниям в соответствии с частями 8 и 9 статьи 175 ЖК РФ:

1) до момента определения нового владельца специального счета обеспечивают надлежащее исполнение обязательств в соответствии с требованиями, установленными ЖК РФ для владельцев специального счета;

2) в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязаны передать документы, связанные с:

- открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет;

- документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора;

- иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета, а также

- договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).

Шаг 5. Новый владелец специального счета обязан принять указанные документы, связанные с открытием и ведением специального счета.

К новому владельцу специального счета с момента принятия решения общим собранием собственников помещений в МКД или органом местного самоуправления переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие:

- по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, а также

-по иным договорам займа и (или) кредитным договорам, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).

К. Установлено, что в случаях замены владельца специального счета, предусмотренных ЖК РФ, договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (часть 3 статьи 176 ЖК РФ).

Л. Установлена обязанность российской кредитной организации заключить договор на открытие и ведение специального счета в случае, если собственники помещений в МКД определили данную российскую кредитную организацию для открытия специального счета (часть 1 статьи 176 ЖК РФ).

М. Установлена обязанность владельца специального счета осуществлять контроль за соответствием российской кредитной организации установленным требованиям к величине ее собственных средств (капитала).

Н. Предусмотрен порядок действий владельца специального счета и процедура замены кредитной организации в случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает соответствовать установленным частью 2 статьи 176 ЖК РФ требованиям:

Шаг 1. Владелец специального счета:

- обязан уведомить в течение пятнадцати дней с момента размещения информации Центральным банком РФ в письменной форме и с использованием ГИС ЖКХ собственников помещений в МКД о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета, а также

- вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД для принятия решения о выборе иной российской кредитной организации.

Шаг 2. Собственники помещений в МКД обязаны принять решение о выборе иной российской кредитной организации в течение двух месяцев с момента их уведомления.

Владелец специального счета, за исключением случаев, если он является инициатором проведения общего собрания собственников помещений в МКД, в обязательном порядке уведомляется о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, на котором планируется рассмотреть вопрос о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета, и вправе участвовать в таком собрании.

Копия протокола общего собрания собственников помещений в МКД по указанному вопросу в течение трех календарных дней со дня его проведения, но не позднее двух месяцев со дня уведомления собственников помещений в МКД о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации направляется владельцу специального счета лицом, инициировавшим проведение такого общего собрания.

Шаг 3. Владелец специального счета самостоятельно определяет российскую кредитную организацию и в течение пятнадцати дней открывает специальный счет с уведомлением собственников помещений в МКД, органа государственного жилищного надзора об открытии нового специального счета, в том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ, в случаях, если:

1) собственники помещений в МКД не приняли решение о выборе иной российской кредитной организации в установленный срок;

2) владелец специального счета не получил копию протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по указанному основанию.