Контракты на продажу имущества

В отличие от производственных контрактов, где объект про­дажи еще должен быть создан, контракты на продажу имущества отражают действия с уже существующими товарами, такими, как недвижимость, предметы длительного пользования, товары на складе и т.п. Основная неопределенность в контрактном процессе такого рода связана с возможностью поступления заявок от новых сторон. Если одна из таких заявок будет более выгодной для продавца, чем та, что послужила основой для ранее заклю­ченного контракта, продавец может переключиться на нового покупателя и т.д.

Интересно рассмотреть, почему стороны подобных контрак­тов часто прибегают к принудительному исполнению (specific performance) контракта как мере компенсации за его разрыв, в то время как в других типах контрактов используются иные меры компенсации. Предположим в качестве отправной точки рассуж­дения, что покупатель и продавец имеют равный доступ к заяв­кам, поступающим от новых сторон. В этом случае покупатель, всегда получающий при применении принудительного исполне­ния контракта торгуемое благо, не утрачивает возможности перепродать (уступить) его новому покупателю, если тот пред­ложил большую цену. Иными словами, механизм принудитель­ного исполнения не страдает — с точки зрения влияния на об­щественное благосостояние — какими-либо недостатками по срав­нению с компенсационными мерами, позволяющими продавцу разорвать контракт и продать имущество третьей стороне. Более того, этот механизм предоставляет сторонам определенные пре­имущества, поскольку при его использовании всегда возникает покупатель, который вступит в соглашение с новой стороной, так что торгуемое благо никогда не будет продано стороне, предло­жившей меньшую цену, чем оценка блага продавцом.

Напротив, именно такая сделка может произойти, если про­давец должен выплачивать компенсацию, оплачивать факт раз­рыва контракта и вести переговоры с новой стороной. После такой продажи «старый» покупатель сможет получить благо через пе­репродажу его новым покупателем, однако, очевидно, по более высокой цене, чем его приобрел такой продавец. Следователь­но, с точки зрения общественного благосостояния произойдет

простое перераспределение богатства и часть его исчезнет в форме издержек «старого» продавца на заключение нового контракта.

Таким образом, преимущества механизма принудительного исполнения заключаются в предотвращении подобных непроиз­водительных издержек. Эти преимущества, однако, снижаются, если покупатель не имеет равного доступа к новым заявкам на продажу (например, если продавец специализируется на торговле недвижимостью, располагая соответствующими информацион­ными сетями, а покупатель не имеет доступа к ним). В этом случае использование механизма принудительного исполнения может увеличить трансакционные издержки, если новые стороны вклю­чатся в процесс только после передачи прав собственности на имущество покупателю.

Отметим, что некоторые недостатки названного механизма в контексте производственных контрактов менее значимы в кон­тексте контрактов на продажу имущества. В производственных контрактах принудительное исполнение возлагает значительный риск потерь на того продавца, чьи производственные издержки могут оказаться очень высокими. В нашем же случае принуди­тельное исполнение только перераспределяет «риск» продажи имущества по более высокой цене от продавца к покупателю. Наконец, принуждение к исполнению контракта на продажу имущества обычно более легко осуществимо, чем в случае при­нуждения к производству, где возникают трудно разрешимые проблемы измерения и оценки качества выпускаемой в таких условиях продукции.

Date: 2015-09-22; view: 470; Нарушение авторских прав