Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Задача-приклад №5.3
|
|
Протягом 5 років передбачається надавати адміністративну будівлю площею 2000 м2 в оренду. Середня орендна плата за 1 м2 на рік для району розташування будівлі та класу адміністративних приміщень складає 1500 грн. Середній рівень несвоєчасного оновлення орендної угоди для району розташування оцінюваного об’єкта складає 12%. Операційні витрати приблизно складають 10% від розміру дійсного валового доходу. Валовий доход власника зменшиться на величину витрат на ремонт, пов’язаних із фарбуванням і штукатуркою 1000 м2 площі, що надається в оренду. Мінімальний розмір витрат на ремонт складе 50 грн. за 1 м2. Починаючи з другого прогнозного року необхідний щорічний підтримуючий ремонт у розмірі 25 тис. грн. з наступним зростанням цієї суми на 5 тис. грн. щорічно. Без ризикова ставка дорівнює 14%.
Поправка на ризик становить 5% (середній рівень ризику капіталовкладень в адміністративні приміщення). Поправка на ліквідність (легкість реалізації, продаж) – 3%, що відповідає 3-м місяцям експонування (виставці напоказ) об’єкта при його продажу.
На основі представленої інформації оцінити вартість адміністративної будівлі методом дисконтування грошових потоків з урахуванням вартості реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року. Довгострокові темпи приросту прибутку – 4%.
Розв’язок:
Ринкова вартість об’єкта за даних умов дорівнюватиме сумі поточної вартості орендних платежів за прогнозований період і поточної вартості реверсії, тобто виручки від продажу будівлі в пост прогнозний період. Розрахунки здійснюємо за методом дисконтова них грошових потоків в декілька етапів:
1. Розрахунок грошових потоків для погрозного періоду.
Остаточна величина грошового потоку для кожного прогнозного року відповідає величині чистого операційного доходу, для визначення якого застосовуємо формули (5.1-5.3).
Так, потенційний валовий доход від оренди 2000 м2 адміністративної будівлі для першого прогнозного року ставитиме:
ПВД = 2000 * 1500 = 3000 тис. грн.
З урахуванням простою приміщень дійсний валовий доход складатиме:
ДВД = 3000 – (3000 * 0,12) = 2640 тис. грн.
Поправка = 3000-2640 = 360 тис. грн.
Операційні витрати = 2640 * 0,1 = 264 тис. грн.
Мінімальний розмір витрат на ремонт складатиме:
50 * 1000 = 50 тис. грн.
Таким чином, чистий операційний доход дорівнює:
2640– (264 + 50) = 2326 тис. грн.
Таблиця 5.3
Розрахунок поточної вартості грошових потоків, тис. грн.
| Показники | Періоди прогнозу (роки) | |||||
| 0-й рік | 1-й рік | 2-й рік | 3-й рік | 4-й рік | 5-й рік | |
| ПВД | ||||||
| Поправка | ||||||
| ДВД | ||||||
| Операційні витрати | ||||||
| Витрати на ремонт | ||||||
| Підтримуючий ремонт | ||||||
| ЧОД | ||||||
| Поточна вартість доходів | 1906,56 | 1579,55 | 1291,96 | 1056,73 | 864,32 | |
| Реверсія | 4801,77 | |||||
| Поточна вартість реверсії | 1776,65 | |||||
| Сума поточної вартості доходів та поточної вартості реверсії | 8475,76 |
Аналогічно розраховуються розміри чистого операційного доходу на всі роки 5-річного прогнозного періоду (табл.5.3).
2. Розрахунок ставки дисконту.
Ставка дисконту визначається методом підсумовування:
r = 14% + 5% + 3% = 22%.
3. Розрахунок поточної вартості грошових потоків.
Поточна вартість грошових потоків розраховується за допомогою дисконтування їх величин для кожного прогнозного року за формулою (5.5).
РV = 
= 2326 * 0,81967 = 1906,56 тис. грн.
РV = 
= 2351 * 0,67186 = 1579,55 тис. грн.
РV = 
= 2346 * 0,55071 = 1291,96 тис. грн.
РV = 
= 2341 * 0,45140 = 1056,73 тис. грн.
РV = 
= 2336 * 0,37 = 864,32 тис. грн.
4. Розрахунок коефіцієнта капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:
, (5.6)
де kkan - ставка капіталізації;
r – ставка дисконту;
t – очікувані середньорічні темпи зростання прибутку або грошового потоку.
r = 22% - 4% = 18%.
5. Розрахунок поточної вартості реверсії.
Вартість реверсії за методом прямої капіталізації 5-го прогнозного року становить:
864,32 / 0,18 = 4801,77 тис. грн.
Відповідно поточна вартість реверсії за формулою (5.5) становить:
4801,77 * 0,37000 (фінансова таблиця - поточна вартість одиниці) = 1776,65 тис. грн.
6. Вартість адміністративної будівлі дорівнює:
1906,56 + 1579,55 + 1291,96 + 1056,73 + 864,32 + 1776,65 = 8475,76 тис. грн.
Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів та „пасивних” секторах ринку, страхування, оподаткування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт.
Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу включає оцінку сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання.
Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:
- метод «строку життя»;
Date: 2015-09-18; view: 414; Нарушение авторских прав