Задача-приклад №4.3

Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогіч­них за місцем розташування умовах дозволив встановити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 20 літрам; чистий доход з одного літра бензину складає близько 0,026 грн., число днів роботи АЗС - 300 днів у рік при цілодобовому режимі. Планована прибутковість від об'єкта нерухомості - 12%; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшко­дування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Розв'язок:

Визначимо загальний обсяг інвестицій (І), необхідний для розміщення АЗС на земельній ділянці, що оцінюється:

І = 48780 х 3 = 146340 грн.

Чистий операційний доход від експлуатації АЗС з ура­хуванням результатів аналізу діяльності аналогічних об'єктів складатиме:

3 кол. х 4 автом. х 24 год. х 300 дн. х 20 л х 0,026 грн. = 44298 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації з урахуванням відшко­дування інвестицій. За умовами завдання відшкодування інвестицій здійснюється прямолінійним методом, а термін економічного життя складає 6 років, тому річний процент відшкодування інвестицій складатиме 16,7 % (100/6).

Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює сумі ставки доходу на інвестиції та процента відшкодування інвестицій, тобто

k_кап = 12 + 16,7 ⁼ 28,7 %.

Визначимо доход, що отримується від використання споруд, як добуток розміру інвестицій на прибутковість від експлуатації об'єкта нерухомості (коефіцієнт капіталізації для споруд):

ЧОД_спор =146340 х 0,287 = 41988 грн.

Визначимо доход, що приходиться на земельну ділянку, за допомогою техніки залишку:

ЧОД_з = 44298 - 41988 = 2940 грн.

Розрахуємо вартість земельної ділянки як відношення залишкового чистого операційного доходу від землі до коефіцієнта капіталізації для землі. Коефіцієнт капіталізації в даному випадку дорівнює ставці доходу на нерухомість, тому що земля при використанні її як базису для розміщення об'єктів підприємницької діяльності не зношується. Таким чином:

В_з = 2940/0,12 = 24500 гри.