Методичні вказівки до розв’язання задачі № 4.3

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

• вартість будівель і споруд;

• чистий операційний доход, отриманий від викорис­тання землі, будівель і споруд;

• коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

, (4.5)

де – В_буд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_{буд .} - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

k_{кап. буд.} - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

k_{кап. буд.} = k_пов + k_з, (4.6)

де k_пов - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_з - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД_з = ЧОД – ЧОД_буд, (4.7)

де ЧОД_з - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

, (4.8)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання..