Данные о трех складских помещениях

Приведем основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов.

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется о объекта сравнения к объекту

оценки.

Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, корректировки будут по-

ложительными, если объект сравнения лучше объекта оценки – отрицательными.

Основные методы внесения корректировок:

1) метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его

2) аналога, вносятся в виде денежных сумм;

3) метод мультипликативных процентных отклонений –выраженные в про-центах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поп-равки меньше 100% (корректировочные коэффициенты < 1), положительные – боль-ше 100 % (коэффициенты >1);

4) смешанный метод –используются корректировки и аддитивные в виде ден-ежных сумм, и мультипликативные – в виде процентов.

Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и со-стоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки. Затем производятся корректировки, относя-щиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические харак-теристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применен-ием каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом.

Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похо-жих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректир-овка отражает изменение покупательной способности денег.

Корректировка на передаваемые юридические права учитывает степень подготов-ленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из рас-ценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов представляет собой наибо-лее вероятный размер скидки к цене предложения, которая может быть получена в результате переговоров продавца и покупателя. По данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены продажи на 5-10%.

Пример 2. Расчет скорректированной цены объекта сравнения

Продолжение примера 2

Корректировка на местоположение учитывает влияние на стоимость объектов уда-ленности от центра города, наличия социальной сферы, выхода на центральные магистра-ли, особенностей экологии, соседского окружения.

Состояние объекта оцениваются по величине накопленного износа по сравнению с

новым заданием.

Корректировка цены в зависимости от размера определяется из анализа продаж по-хожих объектов разного размера. Цена единицы площади больших зданий в среднем ниже, чем небольших аналогов с подобными характеристиками.

Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, техничес-

кого этажа, озеленение тоже требует учета и корректировки. Наличие, отсутствие и сос-тояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

Пример 3. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного а районе «А», если похожий склад, расположенный в районе «В» с худшими подъездными путями, продан за 1500 тыс. тг.

Корректировка стоимости за счет подъездных путей по мнению оценщика состав-ляет 5%. Анализ рынка показал, что складские помещения в районе «А» дешевле, чем в районе «В» на 10%.

Корректировочный коэффициент на менее престижное положение объета оценки составит 0,90. Корректировка на качество подъездных путей – 1,05 (у объекта оценки подъездные пути лучше, за счет чего его стоимость выше, чем у аналога, на 5%).

Тогда скорректированная цена продажи объекта-аналога составит: 1500 х 0,90 х 1,05 = 1400 (тыс. тг.). Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составляет 1400 тыс. тг.

Заключительным этапом сравнительного подхода является согласование скорректир-ованных цен в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. В процессе сог-ласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе оценки объекта

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга

по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбир-ается весовой коэффициент.

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода

получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, кото-

рые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа сос-тоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

· отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно про-данные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

· определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

· определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полу-ченные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласо-вание скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенн-ой (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.