Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

· объект не должен быть уникальным;

· аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техни-ческим и другим характеристикам., определяющим его стоимость;

· цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных усло-виях;

· дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки;

· информация должна быть исчерпывающей;

· факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

Можно выделить четыре основных этапа оценки сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оценив-аемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке.

Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие:

· условия финансирования (в случае получения льготного кредита);

· местоположение (различия в соседском окружении и районе);

· условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, пла-

тежи дисконтируются по рыночной ставке);

· условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца,

семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

· дата продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

· физические характеристики (размер, возраст, износ объекта и т.п.);

· экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функ-ционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

· способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используем-ая для проживания);

· компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудо-вания, мебели и т.п.).

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналога-ми.

Единицы сравнения. Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:

– единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м2.

– единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипли-катор или общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

– оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

– определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, ис-ходя из недавних рыночных сделок;

– умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средне-взвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопос-тавимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и кажд-ым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправ-ки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обла-дал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Расчет и внесение поправок. Все вносимые поправки классифицируются на про-центные (коэффициентные) и стоимостные (денежные).

Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к

цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены объекта-аналога или его еди-ницы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопостави-мого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики. К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых поправок:

– метод парных продаж;

– экспертный метод;

– статистические методы.

Метод парных продаж. Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Пример 1. Предположим, необходимо сделать корректировки на различия между складскими помещениями. Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, сходны у всех трех сравниваемых объектов.

Исходя из этих данных можно сделать следующие выводы:

1) различие в ценах продаж складов № 1 и№ 2 на 200 тыс. тг. вызвано разницей в

объеме этих складов на 100 м3;

2) различие в ценах продаж № 1 и № 3 на 300 тыс тг. обусловлен разницей в мес-тоположении (район средней отдаленности и отдаленный район);

3) различие в ценах складов № 2 и № 3 на 500 тыс тг. вызвано отличиями в объеме и местоположении – 200 тыс. тг. за счет разницы в объеме на 100 м3 (см. анализ продаж по складам № 1 и № 2) и на 300 тыс. тг. – из-за различного местоположения относительно центра города.

В результате сравнения парных продаж складских помещений установлена вели-чина корректировки на местоположение и объем. Полученную корректировку можно применять при оценке других похожих объектов.